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売りたい人
築20年の中古マンションを売って、新しいマンションに買い替えたいと思っている。
売却は初めてで何もわからないから、１からわかりやすく理解できる記事を読みたい。
そういった方の疑問に答えていきます。
中古マンションを売ろうと考えている方は、様々な悩みを持っているはずです。
細かい疑問はそれぞれ人によって違うものの、突き詰めていくと「早く高く売りたい」というゴールに行き着くのではないでしょうか？
今回の記事では、不動産のプロである筆者が、中古マンションを早く高く売るために必要なポイントをすべて網羅的に解説していきます。
中古マンション売却で悩んでいる人は、ぜひ参考にしてみてください。
また、先に中古マンションを早く高く売る上で、一番重要なキモをお伝えしておきます。
それは、必ず複数の不動産会社の査定額を比較した上で売却する業者を決めること。
不動産の査定額は、会社によって数百万円異なることを知っていましたか？
1社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、本来売れる価格よりもずっと安く売却してしまったり、相場より高すぎて長期間売れ残ってしまい、数百万円損をしてしまうことがあります。
複数の会社に査定を依頼して比較することで、適正価格を理解して売却を進められます。
複数の不動産会社に査定を依頼するのが面倒な場合は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」を活用してみて下さい。
↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています
事前の審査を通過した1300の会社とだけ提携をしているので、悪徳な不動産会社に引っかかるリスクも同時に減らすことができます。
PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、ぜひ活用してみてください。
また、より高値で早く売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SRE不動産」です。
東証プライムに上場している「SRE不動産」は売却専門エージェントであるため、より高値で、より早期での売却が期待できるサービス。
売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、完全に売主側に寄り添ったサポート＆交渉を行ってくれるため安心です。
直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、AIを活用した精度の高い査定ができる点も魅力。
不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SRE不動産」も利用されることをおすすめします！
少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。
それでは、中古マンションを早く・高く売るための方法について、詳しく解説をしていきます。
もくじ
2919年はマンションを高く売る絶好のタイミング！理由を市況から解説
では、最初に2018年現在の日本のマンション市況はどうなっているのか、見ていきましょう。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表している、首都圏の中古マンション価格に関するデータを見てください。
参考：季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期
ここ3年ほどの間で見ても、右肩上がりに成約時の㎡単価が伸びているのが分かるはずです。
都市部の一部のエリアでは、すでにバブル期を超える価格水準に達している箇所もあります。
つまり、2020年現在は絶好のマンションの売り時なのです。
2020年に不動産価格が下落する可能性が高い
2020年現在は好調な不動産市況ですが、いつ下落局面に入ってもおかしくないところまで来ています。
2020年以降で不動産価格が下落する可能性が高い理由としては、
- ・2019年10月の消費増税による買い控え
- ・2020年の東京オリンピック終了
- ・都市部の人口減少
- ・2022年の生産緑地問題
- ・日銀の金利引き上げ
- ・羽田空港新ルート開通に伴う騒音問題
- ・海外不動産投資家の売り圧
などが挙げられます。
これだけの悪材料が備えている中、不動産価格が高く金利も低い2019年は、マンション売却の最後のチャンスといっても過言ではありません。
もし、あなたが今の時点でマンションの売却を迷っているのであれば、すぐにでも行動し始めることを強くおすすめします。
＜関連記事＞
2020年問題で不動産業界に激震！暴落の引き金となる5つの根拠をプロが解説
2022年問題は不動産下落の引き金!?東京への影響や政府の対策は?
羽田新ルート問題はいつから？影響を受ける地域と想定される問題
消費税が10％に！マンションの売り時・買い時は増税前or後？
中古マンションを高く売るための鉄則3条件
ここからは、中古マンションを高く売るために絶対に押さえておかなければいけないポイントを紹介しておきます。
高値売却の鉄則3箇条は以下の3つ。
- 相場に即した適正価格で売りに出すこと
- マンション売却に強い信頼できる不動産会社に依頼すること
- 内見前の準備と当日の対応のポイントを押さえること
それぞれ、解説していきます。
マンションを高く売る鉄則①相場に即した適正価格で売りに出すこと
マンションを高く売るためには、適切な相場価格を把握することがとても重要です。
相場価格より安く売り出すと、早く買い手がつく代わりに、数百万円の安売りリスクが生まれます。
相場価格より高く売りに出すと、長期間売れ残ってしまう可能性が高いです。
長期間売れ残っている物件は、買い主からすると印象が良くありません。
何か理由があるからこそ長期間売れていないと考えるからです。
結果として、印象が悪くなっている分、相場価格以下まで値下げをしないと、売却できなくなってしまいます。
適切な相場価格を把握した上で、売り出し価格を設定すること。
マンションの高値売却で最も重要なポイントの一つです。
関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！
マンションを高く売る鉄則②マンション売却に強い信頼できる不動産会社に依頼すること
不動産会社は、全国に12万社以上あると言われており、その数はコンビニよりも多いです。
一口に不動産会社といっても、開発や販売、賃貸や売買の仲介、投資用不動産の仕入れと販売やコンサルティング業務など、業務は多岐にわたります。
つまり、同じように見える不動産会社でも得意分野が異なるということ。
依頼した不動産会社が、戸建ての売却を得意とする会社であったり、賃貸をメインにしている会社だった場合、その時点で高値売却の可能性が減ってしまいます。
あなたのマンションがあるエリアに知見が深く、かつ中古マンションの売却を得意とする不動産会社に売却を依頼する。
人生で一番高値の取引になるマンション売却を、ほとんど経験したことが無いような半分素人に依頼してはいけません。
時間をかけてでも、中古マンションの売却に強い会社を探すこと。
それだけで、より早く高く売却できる可能性が高まりますよ。
①②の両方の鉄則を押さえられるのが不動産一括査定サイト
適正価格で売ること、そして中古マンションの売却が得意な不動産会社に依頼すること。
この2大鉄則は、不動産一括査定サイトを活用することで、同時に解決できます。
まず適正価格についてですが、冒頭でもお伝えした通り、複数社の査定額を比較することで相場に即した売り出し価格分かります。
また、不動産一括査定サイトは、あなたが入力した物件タイプやエリアに応じて、自動的に強みをもった不動産会社をピックアップしてくれる優れもの。
0から中古マンション売却に強い不動産会社を探す手間もかからないわけです。
さらに中古マンション売却に強い複数の不動産会社とやり取りを進めるうちに、より信頼できて実績のある不動産会社・担当者が分かってきます。
結果として、相場価格を押さえながら、ベストなパートナーを見つけられる。
それが、不動産一括査定サイトがもっている価値なのです。
NTTデータグループのHOME4Uは運営歴18年の不動産一括査定サイト
無料で使えて、3分もあればスマホからまとめて査定の依頼ができる便利な不動産一括査定サイト。
ただ、不動産一括査定サイトは種類がとても多く、どのサイトを使うべきか悩んでしまう人が多いです。
40以上の査定サイトの特徴を調べた筆者のおすすめは、日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uです。
はっきり言って、不動産一括査定サイトの中には、あまり評判の良くないものもあります。
運営歴も数年程度で、運営会社の社員数は数名。
そのようなサイトに、不動産の情報や自分の個人情報を送るのは不安を感じるはずです。
HOME4Uを運営するNTTでたデータグループは、従業員数1000名超で、銀行や政府レベルの情報セキュリティを担っている会社。
個人情報の管理は徹底されているので、査定を依頼した会社以外に情報が洩れることはありません。
また、事前の審査をクリアした優良の不動産会社とのみ提携をしているので、まとめて査定を依頼すると同時に、悪徳業者に依頼するリスクも避けられます。
これからマンション売却を始める人は、まず複数社への査定をすることで、鉄則の内2つのポイントを押さえるようにしましょう。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについても、下記の記事で詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみて下さい。
関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
マンションを高く売る鉄則③内見前の準備と当日の対応のポイントを押さえること
不動産を高く売るための最後の鉄則は、内見前の準備と当日の対応ポイントを押さえることです。
当然ですが、あなたのマンションを購入する人は、かならず内見をします。
あなたの家がネット上でどれだけ魅力的に見えたとしても、実際に部屋の中を見て幻滅されてしまうと、売買契約には結びつけません。
内見の事前の準備として、
- ・徹底的に整理、整頓、清掃をしておくこと
- ・自分できれいにしきれ無い箇所（特に水回り）は、業者のクリーニングを入れてでもきれいにしておくこと
- ・見た目に大きなマイナスイメージを与える箇所があれば最低限の修繕をすること
の3つのポイントを押さえておいてください。
大規模なリフォーム・リノベーションは控えましょう
中古マンションを売却する際に、数百万円単位で大規模なリフォーム・リノベーションをしてから売却しようとする人がいますが、やめましょう。
数百万円費用を投じたところで、投じた費用以上の金額を上乗せして売れる保証はありません。（売れないケースが大半です）
また、中古マンションを購入しようとしている人は、安く購入して自分たち好みにリフォーム・リノベーションしよう考えている人が一定数います。
先に売り主の主観でリフォーム・リノベーションをしてしまうと、購入価格も高くなるうえに、嗜好の違いから購入を控えるケースもあるからです。
最低限の清掃費用と修繕費にとどめ、後は買い手側の判断にゆだねることがベストです。
売り主の印象も購入するかどうかの重要な要素です
内見当日のポイントとしては、
- ・基本的に内見者に部屋を自由に見てもらうこと
- ・玄関のにおいや明るさには特に気を使うこと
- ・事前に室内を換気しておき、生活臭を感じさせないこと
の3点を抑えておきましょう。
内見者の人は、購入するか検討する上でできるだけ詳しく家の状態をチェックしたいと考えています。
売り主の人が近くにいすぎると、見たい箇所があっても遠慮してしまうことがあります。
対応は基本的に不動産会社に任せながらも、質問等があればいつでも気持ちよく答えるようにしましょう。
売り主の印象によっては、せっかく物件自体が気に入ったとしても、購入を見送ることがあります。
室内の状況だけでなく、自分が内見者に対しての態度や印象にも、気を遣うようにしましょう。
関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策～内見前・内見当日・内見後の準備まとめ
マンションを高く売るために売却の流れを押さえましょう
ここからは、「中古マンション売却」の流れの全体像をつかみ、それぞれのタイミングで注意すべきことや知っておくべきことをまとめていきます。
中古マンション売却の主な流れは以下の通り。
ステップはとてもシンプルですが、一つ一つに大切なポイントが潜んでいます。
しっかりと読み込んでいってください。
中古マンション売却の流れ①書類準備
まず一番最初に行ってほしいのが、不動産売却に必要な書類を一式準備しておくこと。
売却活動が始まると、要所要所で必要になる書類があるのですが、都度都度準備していると、その都度行工程がストップしてしまいます。
売り主が最低限用意しておいてほしい書類は以下の通りです。
所有不動産の物件概要書（購入時のパンフレット・チラシ等）
登記事項説明書or固定資産税納税通知書
間取図、敷地測量図
管理規約・使用細則・長期修繕計画表
先にこれらの書類を準備しておくと、その後の流れがスムーズになります。
中古マンション売却の流れ②査定依頼
続いて行うのが、あなたの中古マンションがいくらで売れるのかを調べるために「不動産会社に査定を依頼すること」です。
査定は不動産会社に頼めば無料で実施してくれます。
1、2つの査定方法
査定の方法は、「簡易（机上）査定」、「訪問査定」の2種類。
それぞれ違いを説明しておくと、
- ・簡易査定・・・ネットや電話などで物件の基礎情報を不動産会社に伝え、その情報をもとに簡易的にマンションを査定する方法。
- ・訪問査定・・・不動産会社の担当者が実際にマンションを訪れ、より正確な情報をもとに査定する方法。
といった違いがあります。
2、不動産会社に査定を依頼する方法
不動産会社に査定を依頼する方法は大きく3つあります。
- ①直接不動産会社を訪れて査定を依頼する方法
- ②特定の不動産会社のHPから査定を依頼する方法
- ③複数の不動産会社に対してまとめて査定を依頼する「一括査定サイト」を活用する方法
どれを選んでもいいのですが、個人的には3番目の一括査定サイトを活用する方法をおすすめします。
わざわざ店舗や会社のHPを一つずつ回らなくても、ネット上で情報を入力すれば3分ほどで依頼が完了するので。
3、一括査定サイトの使い方
先ほども紹介した、日本で一番最初に不動産の一括査定サービスを開始した、NTTデータグループの「HOME4U」を例に挙げましょう。
それぞれ写真付きで、利用時のステップを解説していきます。
（１）HOME4Uにアクセスし、売却したい物件のエリアを選択します。
（2）物件の情報と個人情報を順番に入力していきます。
（3）物件のエリアにマッチした不動産会社がいくつか表示されるので、査定を依頼したい会社にチェックを入れます。
上記が一括査定サイトを活用した、査定を行う方法です。
0から自分のマンション付近の不動産会社を探さずとも、自動的にマッチングを行ってくれるので、大幅な時間短縮になります。
HOME4U以外にも査定サイトは40ほど数があるので、興味のある方は下記の記事も参考にしてみてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
中古マンション売却の流れ③現地査定
先ほどのステップで「訪問査定」を選ぶと、不動産会社の担当者があなたのマンションにやってきます。
この時担当者がチェックするポイントを挙げておきますと、
＜部屋の内部に関して＞
騒音、臭い・・・建物周辺や部屋の内部からのにおい、外部や上下階からの騒音
近所との交友関係・・・上下左右の部屋の住人との関係性、親交
設備の状況・・・設備が新しいか、古いか、修理が必要か等
部屋の内装・・・日当たりや、湿気の状況、リフォーム・リノベーションを実施しているか等
景観、眺め・・・窓からの眺め、隣接している道路の大きさ等
＜外側、共有部分に関して＞
管理関連・・・管理会社の名前、連絡先、清掃が行き届いているか
駐車場、駐輪場・・・駐車場、駐輪場がそもそもあるか
共有して使う設備、施設・・・ごみ置き場や共用で使う設備の状態
といったポイントをチェックします。
また、
売りたい人
訪問査定前にリフォームやクリーニングを実施した方がいいのかな？
と思っている方がいますが、必要ありません。
自分でできる範囲の最低限の清掃を実施しておけば大丈夫です。
なぜかというと、担当者は部屋のきれい・汚いで査定額を決めていないから。
本格的なクリーニング等は、内見開始の前で十分ですので。
関連記事→マンション売却の訪問査定時は事前に掃除しておくべき？机上査定との違いや担当者のチェックポイントも解説！
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中古マンション売却の流れ④媒介契約・売値設定
続いて、査定を依頼した不動産会社の中から、正式に売却を依頼する会社を選びましょう。
このタイミングで不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主であるあなたが自由に選ぶことができるのです。
それぞれ簡単に説明をしておくと、
- 一般媒介・・・複数の会社に売却を依頼できる媒介契約。自分で買い主を見つける自己発見取引ができる。レインズ（全国的な不動産情報ネットワーク）への登録は義務ではない。
- 専任媒介・・・1社だけ売却を依頼できる媒介契約。自己発見取引ができる。レインズへの登録は義務。
- 専属専任媒介・・・1社だけに売却を依頼できる媒介契約。自己発見ができない。レインズへの登録は義務。
となっています。
（媒介契約の詳細を知りたい方は、マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方も参考にしてください。）
1、3つのうちどの媒介契約を結ぶべきか
媒介契約のタイミングになると、「一体どれを選ぶのがいいのだろう・・・」と悩む人が多いです。
筆者は「専属専任媒介を結ぶこと」をお勧めしています。
理由は、不動産会社が一番優先度高く動いてくれる契約だからです。
不動産仲介会社にとって、売買を成立させたタイミングで発生する仲介手数料のみが収益になります。
それまでにどれだけ人件費や広告費を使ったとしても、売買成立までこぎつけなければ、すべてただ働きです。
一般媒介だと他の会社に契約を取られる可能性がありますし、専任媒介でも自己発見取引をされると、収益は0ですから。
専属専任媒介、専任媒介を結ぶときの注意点は依頼した不動産会社による「囲い込み」です。
買い主を見つけてきてくれた他の不動産会社を断り、自社で売り主と買い主をマッチングさせて倍の手数料をもらう「両手仲介」に持ち込もうとする悪徳業者が存在します。
囲い込みを防ぐ方法はあるので、下記の記事を合わせて参考にしてください。
＜関連記事＞
2、中古マンションの売値を決める方法
さて媒介契約を決めた後は、物件をいくらで売り始めるか決めなければいけません。
不動産会社が提示する査定額は「3か月あれば売却できるであろう価格」と言われています。
あくまでも査定額は参考にし、売り主であるあなた自身が設定したい価格を決めましょう。
売値を決めるポイントを大きく3つ挙げておきます。
- 1、売却期間に余裕がある（6か月～）なら自分が売りたい価格から始めて、3か月ごとに値下げしていく
- 2、半年以内に売りたい場合は、査定額＋買い主からの値下げ交渉を踏まえた価格から始めて2か月ごとに値下げしていく
- 3、3か月以内で売りたい場合は、査定額からスタートして、1か月ごとに値下げしていく
上記はあくまでも参考程度にしてください。
原則は「売却に余裕があるなら高値スタート、余裕がないならできるだけ低めでスタート」ということです。
関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！
中古マンション売却の流れ⑤物件公開・買主捜索
はれて不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ売却活動に入っていきます。
基本的には、不動産会社が広報活動を行ってくれるので、売り主さんがすべきことはほとんどありません。
しかし、このタイミングで多くの人が悩むポイントがあります。
それは、
「全然内見希望者がこない・・・。」
という悩みです。
内見希望者が少ない3つの原因
物件を公開しても全く内見希望者がこないという場合、考えられる要因は主に3つあります。
- 1、物件価格が相場価格よりも高い
- 2、広報している物件情報（マイソク）が魅力的でない
- 3、競合物件に埋もれている
まず、1番の物件価格が高い点ですが、売却期間に余裕があるならそのままで待ってみてもいいでしょう。
もし、急ぎの売却が必要であれば、段階を追って値段を下げて行くことが必要です。
2番の物件情報（マイソク）というのは、マンションの図面や特徴、セールスポイント等を掲載したもの。
一度不動産会社にマイソクを確認させてもらい、気になった点があれば修正してもらいましょう。
3番目に関しては、同じマンション内や近隣のマンションで類似物件があった場合に、あなたの物件が埋もれている可能性があります。
競合の価格設定を確認して、差別化・アピールポイントを意識した販促を行うようにしましょう。
中古マンション売却の流れ⑥内見
内見の希望者が集まり始めたら、売却活動も終盤に近付いてきています。
ここでは「内見の前、内見の当日、内見の後」の3つのタイミングで意識していただきたいポイントを紹介しておきます。
内見の前
普段から清掃を心掛けておく
必要の無いものを捨てるor収納しておく
水回りは徹底的にきれいに
内見当日
玄関をとにかく綺麗に
換気をしておく
適切な温度で
においに気をつける
電気をつけて明るさを意識
内見の後
営業マンに内見者からの感想を聞く
それぞれのポイントをしっかり押さえるようにしましょう。
関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策～内見前・内見当日・内見後の準備まとめ
平均40日で売却できるステージングとは
あなたはステージングという言葉を聞いたことがありますか？
売却している部屋の中をモデルルームのように飾り、物件の魅力を引き出すサービスです。
ホームステージングを行うには10～30万円ほどかかるのですが、売却までの期間が3分の1程度になり、売却金額も20万円ほど高くなるというデータがあります。
少しでも早く売却したい方はぜひ、取り入れてみてはいかがでしょうか？
関連記事→海外では常識のホームステージングとは？評判や費用相場、メリット・デメリットを解説！
中古マンション売却の流れ⑦購入申し込み受託
内見を終えた購入希望者の中で、購入を検討した人から「購入申込書」を受け取ります。
購入申込書は、「この条件だったら購入します」という買い主側の条件が記載されているのです。
購入申込書に記載されている主な内容は、
- ・買主の名前
- ・買主の住所
- ・購入希望価格
- ・融資利用予定
- ・引き渡し希望日
- ・契約希望日
- ・その他
などが挙げられます。
いずれも希望であるため、交渉の余地はあります。
購入希望者からの価格交渉を受け入れるか
購入申込書を受け取る際、希望価格は売り出している価格よりも低く提示されることがほとんどです。
値引き額の度合いにもよりますが、「この後にもっといい条件で買ってくれる人が現れるかもしれない」と感じる人もいるでしょう。
物件の人気度によっても変わりますが、一般的には「早い段階で買ってくれた人ほど良い条件」であると考えてください。
売り出してから早いタイミングで購入申込書を出したということは、それだけ購入意欲が高いということ。
この後に希望者が現れても、条件はむしろ下がっていくことの方が多いです。
ここから価格を交渉する余地はあるので、できれば最初に購入申込書を受け取った人と契約を結べるよう、進めていきましょう。
中古マンション売却の流れ⑧売買契約
いよいよ購入申込書も受理し、買い主と売買契約を結びます。
まずは、売買契約を結ぶ当日の流れを図にしましたので、確認してください。
上記の流れので、重要なポイントのみ詳しく説明していきますね。
1、契約場所への集合
売り主と買い主が、仲介する不動産業者の店舗に集まって契約をするのが一般的です。
売り主と買い主を担当する不動産業者が同じであれば3者、それぞれに別の不動産業者がいる場合は4者で契約を行います。
2、重要事項説明
まず、売買契約でも特に重要度の高いポイントをまとめた「重要事項説明書」の読み合わせを行います。
この際に立ち会う不動産会社の担当者は、必ず「宅地建物取引士」（宅建士）が説明しなければいけません。
この重要事項説明ですり合わせを行う主な項目は、
- ・取引範囲
- ・権利関係
- ・法令上の制限
- ・管理関係
- ・取引条件
- ・そのほか重要事項
となります。
後々買い主との間で問題がおこらないようにするための説明をこのタイミングで行います。
都度、買い主側から質問があるかと思いますが、お互いに納得がい
3、売買契約の締結（物件周辺状況の説明・付帯設備表の説明・覚書、合意書等のその他書類の説明）
売買契約書の締結は、複数の確認書類を行き来しながら、進めていきます。
それぞれの書類について簡単に説明をしておくと、
- ・物件周辺状況等報告書・・・不動産自体や周辺状況に関して、売り手が把握している範囲のみでまとめたもの。買い主の購買意欲に影響する事柄をまとめた書面
- ・付帯設備表・・・不動産とともに取引する対象になる設備等を書き記したもの。例）エアコンやガスコンロなど
- ・覚書・合意書・年書・・・契約書類の中では書ききれない項目を補助する用途で使われる書類。
といった書類も含めて話を進めていきます。
売買契約書そのものに記載されている内容としては、
- ・売買代金の内訳
- ・売買代金の受け渡しの期日
- ・手付金の解除期間
- ・住宅ローン特約
などが挙げられます。
住宅ローン特約・・・買い主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、「万が一ローンが下りなかった場合は契約を解除できる」ことを記載した特別な約束事項。
＜補足＞瑕疵担保責任について
売買契約のタイミングで、必ず押さえておいていただきたいポイントが、瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任とは、売買契約を結ぶタイミングで告知されていなかった欠陥がのちに見つかった場合、売り主が買い主に対して負う必要がある責任を言います。
例えば家の一部がシロアリの被害に遭っていたにもかかわらず、そのことを売買契約のタイミングで伝えていなかった場合。
買い主側から契約の解除や損害賠償を請求されることもあるのです。
瑕疵担保責任に該当する項目は他にも多数あるので、買い主にとって不利になる情報は必ず事前に伝えておくようにしましょう。
関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ
4、手付金の受け渡し
売買契約を交わした後、買い主が売り主に対して、売買代金の一部を手付金として支払います。
この手付金の授受によって、正式に売買契約が成立したことを示す意味合いもあるんです。
具体的な金額は、売買代金全体の5～20％に収めるのが一般的。
この手付金には、「解約手付」と呼ばれる意味合いもあり、売買契約を結んだ一定期間内のうちに、売り主もしくは買い主から契約を解除する場合があります。
買い主都合で解除する場合は、そのまま支払った手付金は迷惑料として支払われ、売り主都合での解約は、受け取った手付金を返しさらに手付金と同額の迷惑料を支払います。（手付倍返し）
中古マンション売却の流れ⑨物件引き渡し
さて、いよいよ引き渡しを当日です。
引き渡し当日も実はやることがたくさんありますので、まず流れを確認しておきましょう。
こちらもそれぞれ簡易的に説明しておきます。
1、残金決済場所へ集合
売り主は買い主から手付金だけを受け取っているので、残りの代金を受け取る必要があります。
この手続きを行う場所は買い主が指定するのですが、一般的には買い主がローンを借りる金融機関の応接室等が一般的です。
2、所有移転登記手続き
続いて、中古マンションの所有者の名義を売り主から買主に移行します。
この作業は司法書士が立ち会い、司法書士の指示のもと、売り主・買い主ともに書類に押印していきます。
3、振込伝票への記入
買い主が売り主の金融機関に残金を振り込むための払込伝票を作成します。
4、提出が必要な諸々の書類の準備
売買代金の領収書、清算金の領収書、区分所有者変更届など、着金が完了するまでにそれぞれの書類に印鑑を押しておきます。
5、着金の確認・仲介手数料・登記費用の支払い
買い主から振り込まれた残金の着金が完了したら、不動産会社への仲介手数料の支払い、登記費用の支払いを行います。
6、引き渡しの後の流れ確認
最後に、売り主から買い主へ、鍵・ポストの暗証番号・建物に関する書類一式を渡します。
関連記事→マンションを売る時の退去日の決め方、流れ、注意点まとめ
中古マンション売却の流れ⑩税金の支払い
中古マンション売却の流れ最後は、税金の支払いです。
売り主側は物件売却に伴って利益が出た場合、「譲渡所得税」を支払わなければいけません。
譲渡所得税の計算式と課税率は以下の通りです。
＜計算式＞
譲渡所得金額＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除
＜課税率＞
長期譲渡所得（保有期間5年超）所得税15％＋住民税5％＝計20％
短期譲渡所得（保有期間5年未満）所得税30％＋住民税9％＝計39％
マイホーム控除について
譲渡所得の計算式の最後に「特別控除」と書かれていたかと思うのですが、一定の条件を満たした場合、税金を減額することができます。
一番身近な特別控除の例として、「マイホーム控除」が挙げられます。
マイホーム控除とは、売却した不動産を居住用として使用していた場合、3000万円までの譲渡所得を非課税にすることができます。
譲渡所得税がかかるのは税金部分なので、利益が3000万円以上出る物件でないと、税金はかからないということですね。
支払うタイミングと方法
支払い自体は引き渡し後すぐに行うわけではなく、翌年の2～3月に行われる確定申告時に申請を行う必要があります。
忘れずに税務署に行き、手続きを行いましょう。
関連記事→中古マンションを売る時の費用・税金まとめ｜戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説！
中古マンションは売るべき？貸すべき？
中古マンションを売却しようと考えている人の中には、賃貸に出すかどうかで悩んでいる人もいるかもしれません。
状況によっては、売却よりも貸し出してしまった方がメリットになることもあります。
まず、中古マンションを売るか貸すかを考える際に見てほしいチャートお見せしましょう。
マンションを売るか貸すかどうかの基準はいくつかありますが、
「また同じ家に住みたいと思っているか」という基準で2つに分かれます。
急な転勤や引っ越しで、決まった期間だけ自宅を離れなければいけない場合。
期間は決まっていないけれど、いずれもう一度今の自宅に戻ってきたいと考えている場合。
もう一度住みたい意思が明確である場合は、いずれの場合も「売却」ではなく、「賃貸」の形をとることをお勧めします。
特にまた住みたい気持ちがないのであれば、不動産市況が好調な2019年の内に売却しておく方がメリットは大きいですよ。
関連記事→【徹底比較】マンションを売る・貸す際の判断基準を教えます。
ローンを一括で返済できなければそもそも売れません
また、「売る」or「貸す」の判断以外にも、「売る」or「そのまま保有しておく」についても考えなければいけません。
なぜなら借りているローンは、原則マンション売却時に一括で返済しなければいけないからです。
マンションを売却した金額が残っているローンに満たない場合は、自己資金や買い替えローン、無担保のローンを組むなどして、不足分を補填しなければいけません。
もちろん、最初に現金一括で購入している、すでにローンは完済している、明らかに売却額がローンの残高を上回る場合は問題ありません。
どうしても一括で返済できない人は、「競売」や「任意売却」の方法をとることもできます。
競売・・・ローンの借り手が返済を一定期間滞らせた場合、銀行などの金融機関が裁判所に申し立てをして、裁判所が強制的に不動産を売却して債権を回収する仕組み。
任意売却・・・ローン返済が困難になってしまった物件を、ローンを残したまま金融機関の許可を得て売却する方法。
「競売」や「任意売却」の詳細を知りたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。
＜関連記事＞
ローンが残っていても売れる？マンションの任意売却を徹底解説！
マンションを高く売る方法に関するQ＆A
ここまで、中古マンション売却の流れについて、かなり細かく説明してきました。
最後に、Yahoo知恵袋に寄せられていた中古マンション売却に関する質問に、いくつか答えておきます。
1、収益用で売るか居住用で売るべき？
これは居住用ではなく、投資用としてマンションを買っている人の質問ですね。
基本的に、収益用で売るよりも、居住用で売る方が売却額は高くなります。
では絶対に居住用で売った方がいいかというとそうでもありません。
都内のワンルームマンションなとは、賃貸需要はあっても購入の需要が少ないので、居住用では売れない可能性が高いです。
その場合は、借主がいる状態でオーナーチェンジ物件として売ると、買い手がつきやすくなりますよ。
関連記事→【必読】サブリース契約中のマンションを高く売る方法とは？
2、中古マンション買い替えの時は、売却と購入で同じ不動産会社をつかうべき？
はい、同じ不動産会社であれば、それぞれの進捗を把握してくれているので話が早いです。
マンションの買い替え時は売却or購入どっちが先？？の記事でも書いたのですが、買い替えの時は、購入が早すぎても、売却が早すぎてもデメリットが生まれます。
理想は同時期に購入・売却が完了することなので、同じ不動産会社に依頼すると、タイミングが合わせやすいですよ！
3、安くてもいいから早く売る方法はない？
実家を相続して急ぎ相続税を払わないといけなかったり、離婚をして早く家を手放さないといけなかったりするケースがあります。
こういった場合、高く売ることよりも早く売ることを優先したい人たちは一定数存在します。
スピードを最優先するのであれば、不動産業者の買取を検討しましょう。
仲介による売却よりも2～3割安くなるデメリットがあるのですが、
- ・仲介手数料を払わなくてもいい
- ・瑕疵担保責任を負わなくていい
- ・周囲に知られずに売却できる
といったメリットもあり、早く確実に売りたい人にとってはおすすめ。
より詳しく書いた記事があるので、ぜひそちらも参考にしてくださいね。
＜関連記事＞
早く売りたい人におすすめのマンション買取業者20選を一挙公開！
4、購入希望者が不動産業者ばかり
中古マンションを売りに出しても、なかなか購入希望者が現れない。
たまに現れたかと思ったら、売り出し価格よりかなり下げた値段で買い取るという業者ばかり。
そういった経験をお持ちの方もいるでしょう。
その場合は、媒介契約を依頼している不動産会社を変えるのも一つの手です。
媒介契約は原則3か月で結ぶので、そのタイミングまでに成果がでなければ、他の不動産会社に依頼してみましょう。
まとめ
今回は、「中古マンション売却で知っておいてほしい基礎知識、必要な手続きや流れ」についてお話してきました。
かなり長くなってしまったので最後まで読んでくれている方がいるかわかりませんが、もし少しでもこの記事があなたのお役に立てていればうれしいです。
中古マンションを早く高く売るために一番大切なポイントは、売却を依頼する不動産会社選びにしっかりと時間をかけること。
今は便利な一括査定サービスも登場してきたので、一昔前よりはずっと比較・検討しやすい時代です。
かけるべきところにはしっかりと時間をかけて、中古マンション売却を成功させてくださいね！
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