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こういった疑問に答えます。

マンションを売却して利益が出た場合、「譲渡所得にかかる税」を納めなければいけません。

マンション売却時に出た利益は、給与所得と通算ができないため、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

普通の会社員として働いている方は確定申告を行う必要がないため、どういった手続きが必要なのか不安になりますよね？

当記事では、これまで確定申告を行ったことがない人を対象に、一つずつわかりやすく解説をしていきます。

一つ確定申告に関して先に伝えておきたい結論が、

「利益が出た場合も損失が出た場合も、確定申告をしておくといい。」

ということ。

利益が出ている場合は譲渡所得税の支払いが必要ですし、損失が出た場合も確定申告をすることで税金が差し引かれるメリットがあるからです。

この点を踏まえて、当記事では大きく3つのポイントについてお話しします。

• 確定申告の概要、実施方法
• 利益が出た場合の確定申告（保有期間による税率の違い、控除について）
• 損失が出た場合の確定申告（メリット、損益通算）

確定申告について正しく理解していないと、控除が受けられなかったり延滞税がかかったりすることがあります。

この記事を読み込んで、余裕をもって確定申告に備えてくださいね！

マンション売却時にかかる「譲渡所得にかかる税」とは？

確定申告についてお話する前に、そもそも税金を支払う必要があるのかどうかについてお話しておきます。

マンション売却時にかかる税金は「譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税）」なのですが、そもそも利益が出ていなければ、納税の義務はありません。

では、税率や計算方法など詳しく解説していきます。

（※説明が長くなるので、確定申告についてのみ知りたい方はこちらをクリックしてください。）

譲渡所得にかかる税とは？

譲渡所得にかかる税というのは、正確に説明すると「所得税」と「住民税」の2つの税金です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

マンションの保有期間が5年を超えているかどうかで、「所得税」と「住民税」の税率は変わってきます。

短期譲渡所得：5年未満で保有していた場合は、税率が約39%（所得税30%＋住民税9%）
長期譲渡所得：5年超で保有していた場合は、税率が約20%(所得税15%＋住民税5%)

5年未満の短期間で売買する場合には、税率を高くかけますよというわけですね。

譲渡所得にかかる税の控除について

譲渡所得にかかる税は最大で39％課せられるため、そのまま課税すると高額になってしまいます。

そのため、いくつか税金を控除できる仕組みが用意されているんです。

今回は、多くの人が適応できるであろう

• 1、マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例
• 2、特定のマイホームを買い替えた時の特例
• 3、マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合

の3つの特例を紹介しておきます。

（※他の特例についても知りたい方は、国税庁の譲渡所得の特別控除の種類を参考してください）

マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例

マイホームとして使用していたマンションを売る場合、最大で3000万円の特別控除を受けることができます。

特例に関しては国税庁のページに詳細が書かれているのですが、いかんせん分かり辛いです。

特例を受けられる条件をマンションの場合に絞ってカンタンに説明しておくと、

1. マンションに住んでいた日から3年が経つ12月31日までに売却すること
2. 売却した年の1年前、2年前に、「マイホームを売った特例」「マイホームの譲渡損失の特例」を受けていないこと
3. 売却した年、その1年前、2年前に「マイホーム買い替えの特例」「マイホーム交換の特例」をうけていないこと
4. 売却するマンションが他の特例を受けていないこと
5. 災害で無くなったマンションなら、住まなくなってから3年が経つ12月31日までに売却すること
6. マンションの買い手が家族や夫婦でないこと

となります。

細かい条件を知りたい方は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を見てください。

特定のマイホームを買い替えた時の特例

居住用に使用していて、かつ一定の条件を満たすマンションを買い替えた場合、譲渡所得にかかる税の支払いを遅らせることができます。

例を出してみましょう。

あなたはマンションを10年前に3000万円で購入し、5000万円で売却をして新しい戸建に買い替えました。

単純計算で売却時に2000万円の利益が発生しているので、通常は譲渡所得にかかる税を支払わなければいけません。

しかし、「特定のマイホームを買い替えた時の特例」が適用された場合に限って、この譲渡所得にかかる税の支払いを遅らせることができます。

実際に支払いをするタイミングは、「買い替えた新しいマンションを売却する時」です。

（※上記の計算では、減価償却や譲渡費用の計算は含めていません。）

上記の図でいうと、買い替えた物件を売却したタイミングで2000万円の譲渡損失が発生しています。

2000万円のプラスと、2000万円のマイナスで相殺されるので、課税されることがないというわけですね。

もちろん上記の例は好ましい例ですが、もし買い替えた物件を売却したときに利益が出た場合は、さらに2000万円の課税額が追加されるので注意が必要です。

また、特定のマイホームを買い替えた時の特例」に当てはまる条件は以下の通り。

1. マンションに住んでいた日から3年が経つ12月31日までに売却すること
2. 売却した年、その1年前、2年前に「マイホームを売ったときの控除」「マイホームを売った時の軽減税率の特例」「マイホームの譲渡損失についての損益通算・繰り越し控除の特約」を受けていないこと
3. マンションは国内にあり、「収用等の場合の特別控除」などの特例を受けていないこと
4. 売却代金が１億円未満であること
5. 売却した人がマンションに住んでいた期間が10年を超えており、売った年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間が10年超であること
6. 買い替える不動産の床面積が50㎡以上かつ土地の面積が500㎡以下であること
7. マンションの買い替えは売却から3年の間に行うこと
8. 新しく買い替える不動産が耐火建築物である場合に限り、購入時のタイミングで築25年以下または規定の耐震基準を満たしていること
9. 新しく買い替える不動産が耐火建築物でない場合に限り、購入時のタイミングで築25年以下または取得までに耐震基準を満たせるものであること
10. マンションの買い主が親子やなど、内縁の関係ではないこと

詳細を知りたい方は、国税庁の「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を確認してください。

 

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マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合

上記2つの特例は、売却時に利益が出た場合に活用できるものでした。

3つ目の特例は、売却時に損失が出た場合に活用できる特例です。

記事の冒頭で、「売却時に損が出た場合も確定申告をしておくといい」という話をしましたが、その理由がこの特例にあります。

条件としては、あなたのマンションが、売却した年の1月1日時点で5年超保有していた場合に限られるので注意しましょう。

またこの特例は2つのパターンに分かれます。

①新しく住居を買い替える場合

今回発生した損失と将来的な利益を相殺して、結果として税金を抑えることができます。

特例を受けられる条件は以下の通り。

1. マイホームとして使用していたこと
2. 居住しなくなった日から3年が経った年の12月31日までに売却すること
3. 親族等に売却していないこと
4. 売却した年の1月1日の時点で、売却したマンションの保有期間が5年超であること
5. マンションを売却する前年の1月1日から、次の年の12月31日の間に新しく取得した国内の住居であること
6. 新しい住居に購入した翌年の12月31日までに入居していること
7. 新しい住居を購入した年の12月31日時点で、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること

詳細を知りたい方は、国税庁のマイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を参考にしてください。

②新しく住居を買い替えない場合（複数家がある手、賃貸に引っ越す場合など）

こちらも条件を満たした場合に、損益を通算することができます。

具体的に損益として計上できる金額が少し分かり辛いので具体例を出しましょう。

例えば、3000万円のローンと1000万円の頭金を使って、4000万円のマンションを購入したとします。

今回このマンションを売却したところ、2000万円で売却できることになりました。

単純計算で4000万円ー2000万円＝2000万円の損失になるわけですが、この数字が損益通算できるわけではありません。

ポイントになるのは、売却時点でローンがいくら残っているのかです。

例えば売却時点で3000万円のローンが残っていた場合、売却資金をすべて返済に充てても1000万円のローンが残ります。

このケースでは、この1000万円が損失として、将来計上することが可能になるというわけです。

また、この特例を受けられる条件は以下の通り。

1. 自分が居住していた家を売ること
2. 家を売った年の1月1日時点で、保有期間が5年を超えていること
3. 日本国内にある物件であること
4. 売却したマイホームのローンが10年以上残っていること
5. 売却価格がローン残債を下回っていること

より詳細を知りたい方は、国税庁の特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を参考にしてください。

譲渡所得にもかかる税の計算式

さて、ここまで譲渡所得にかかる税の基礎情報をお伝えしてきました。

次に「譲渡所得にかかる税」の正式な計算式ついて説明していきます。

正式な計算は以下の通りです。

譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額

それぞれの項目の意味について、国税庁の公式HPから引用をしておきます。

譲渡価額	取得費	売った土地や建物を買い入れにときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。 実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。
	譲渡費用	１仲介手数料、２測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、３貸家の売却に際して支払った立退料、４建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
	特別控除額	収用などのとき：最高5,000万円 自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高3,000万円 （「マイホームを売って、譲渡益がある場合」参考）
	課税譲渡所得金額

引用：土地や建物を売ったとき｜国税庁

上記の説明では少し分かり辛いかと思うので、具体例を紹介します。

例えば、10年前に購入した取得費3000万円のマンションが、1億円（譲渡価格）で売れたとしましょう。

売却の際にかかった仲介手数料等の費用が200万円（譲渡費用）だったとします。

さらに、先ほど説明した「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例」を活用した場合。

計算式は、

1億円（譲渡金額）ー［3000万円（取得費）＋200万円（譲渡費用）］ー3000万円（特別控除額）＝3800万円（課税譲渡所得金額）

となります。

3800万円の課税譲渡所得金額に、5年以上保有している場合の「長期譲渡所得」の税率20％をかけるので、

3800万円×20％＝760万円

で、最終的な税額は760万円になるというわけです。

と、思ったあなた。

実は、ここに一つ大きな落とし穴があります。

 

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一番勘違いしやすい項目「取得費」について

先ほどの計算式で、私は「10年前に購入した取得費3000万円のマンション」という表現をしました。

あえて、「10年前に3000万円で購入したマンション」とは言わなかったのですが、気づきましたか？

そう、実は「3000万円で購入したマンション」と「取得費が3000万円のマンション」では意味が異なるのです。

「取得費」に当たる項目は、純粋なマンションの購入価格だけではありません。

下記の項目も取得費に含めることが可能です。

これらは「取得費」を高くすることができるので、結果として税金を減らすことにつながります。

しかし、逆に取得費を下げる項目もあるのです。

それが「減価償却費」。

取得費を正しく計算するためには、「減価償却」という概念を理解する必要があります。

減価償却と取得費

ここでお話する減価償却とは、「建物は時間が経過するにつれて、価値が減少していく」という考え方です。

（※土地の値段は減価償却の対象外です。）

当然と言えば当然ですが、現時点で5000万円の不動産が、30年後にも5000万円の価値があるとは考えられませんよね？

経年劣化で建物や設備の状態は年々悪化していきますし、価値は当然下がります。

減価償却は、毎年建物の価値を消費していると考え、取得費から－するという考え方なのです。

減価償却費の計算方法

減価償却費を計算する場合、「事業用」に使っていたか、居住目的等の「非事業用」に使っていたかで計算が変わります。

今回は、住宅を売る場合を想定しているので、「非事業用」のケースを説明しておきましょう。

（スマホの方は横にスライドできます。）

(参考：減価償却費の計算について｜国税庁)

一般的に減価償却費で用いられる「定額法」の計算式の場合、

• 減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

といった計算式を用います。

例えば、経過年数が6年〇か月といった場合、6か月以上であれば1年とし、6か月未満は切り捨てます。

減価償却の計算例

言葉の説明だけでは分かり辛いかと思うので、実際に計算した例を出してみましょう。

まず、建物の取得にかかった総額が3000万円のRC造マンションがあったとします。

購入してから15年8か月が経過していたケースを考えると、

3000万円（取得価額） × 0.9 × 0.015％（償却率） × 16（経過年数）＝648万円

となります。

つまり、

3000万円ー648万円＝2352万円

が、最終的な取得費になるわけです。

経過年数が長く木造など償却率の高い建物の場合は、減価償却費の割合がもっと大きくなるので気を付けましょう。

マンション売却後の確定申告の概要・流れ

長くなりましたが、これであなたが税金を支払う必要があるのか、否かわかっていただけたかと思います。

売却後の人のパターンは大きく3つ。

• 1、特約を利用しても利益が出たので、確定申告をして税金を納める必要があるパターン
• 2、利益が出たものの特約を使って相殺されたので、確定申告が不要なパターン
• 3、損失が出たため、将来に繰り延べするために確定申告をしておくとよいパターン（義務ではありません）

ここからは、上記の1と3に該当した人達のために、確定申告の概要・流れについてお話していきます。

確定申告の概要

まず最初に「確定申告」の概要についてお話していきます。

そもそも確定申告とは何なのかを簡単に説明すると、

「1年間に発生した所得を申告して、それに対する税金を計算して過不足の清算を行う手続き」

だといえます。

会社勤めの人は税金が給与から差し引かれているため、自分で確定申告を行う必要はありません。

不動産の売却によって利益が出た場合は、給与とは別計算の所得として、自主的に申告をしなければいけないのです。

利益が発生していれば納税が必要ですし、損失が出ている場合は還付という形で戻ってくるケースもあります。

また、確定申告は毎年2月半ば～3月半ばで実施され、昨年1年間分の所得計算を行います。

確定申告の流れ

ここからは確定申告の具体的な流れを説明していきましょう。

1、税務署から「お尋ね」文書が送られてくる

不動産を売却した後、税務署から「譲渡内容についてのお尋ね」というはがきが送られてきます。

利益が出ている場合、その場で対応は必要ありません。

利益が出ていない場合は、そのはがきに必要事項を記載して税務署に返送します。

2、必要書類の準備

申告書を作成するにあたり、必要な書類を先に準備しましょう。

さきほど説明した、①「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例」を使う場合と、②「特定のマイホームを買い替えた時の特例」で必要な書類が異なります。

①の特例を使う場合の必要書類は、

• ・確定申告書（国税庁の確定申告書などの様式・手引き：平成29年分 確定申告特集からダウンロードできます）
• ・譲渡所得についてのお尋ね（or譲渡所得の内訳書）
• ・住民票の写し

②の特例を使う場合の必要書類は、上記の3点に加えて、

• ・譲渡（売却）した場合の登記簿謄本（抄本）
• ・取得した土地・家屋の登記簿謄本（抄本）
• ・耐震基準適合証明書など（築25年以上の中古の場合）
• ・売買契約書の写し

が必要になります。

上記を用意したうえで、「譲渡所得についてのお尋ね」と「確定申告書」に記入をしていきましょう。

3、申告書類の作成・提出

「確定申告書」に関しては、ダウンロードしてから書面で提出しても構いませんし、ネット上で入力してそのまま提出することも可能です。

具体的には国税庁の「確定申告書作成コーナー」のページで作成することができます。

また、不動産ではなく株式の譲渡所得ですが、国税庁が作成している動画がありますので流れを参考にしてみてください。

手書きでは自分で税金の計算をしなければいけませんが、Web上で作成すれば自動計算してくれるのでミスを防ぐことができます。

さらに、入力した情報を保存しておけるので、来年の申告の時に使うこともできます。

作成した書類を提出する方法は3つ。

• e-tax（電子申告）でWeb経由で提出（スマホでも作成可能）
• 郵送で税務署に提出
• 直接税務署に持参

e-taxか郵送であれば、わざわざ税務署に行く必要もから郵送する必要もないので便利ですね！

4、納税の手続き

納税を行う場合は

1. e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用して電子納税
2. インターネットバンキング
3. 窓口納付（金融機関もしくは税務署の窓口）
4. クレジットカード納付
5. コンビニ納税

の5つから選択できます。

どの方法で納税をするのかによって、必要書類が異なるので注意しましょう。

参考：［手続名］国税の納付手続（納期限・振替日・納付方法）｜国税庁

まとめ

今回の記事では、「譲渡所得にかかる税」と「確定申告」の方法や流れについてお話してきました。

たった2つの項目ですが、すべてを理解するのはかなり難しいですよね。

もちろん自分で知っておくに越したことはありませんが、わからない点は近くの税務署に問い合わせればわかります。

実際に窓口に行って質問しても構いませんし、電話で問い合わせることもできるので。

最後に今回の記事のポイントを押さえておくと、

1. マンションを売却したえきら、利益が出ても損失が出ても確定申告をすべき
2. 利益が出ても控除の特例が多くあるので、必ず確認すべき
3. わざわざ税務署に行かなくても、ネット上で確定申告は申請可能

の3点です。

しっかりとポイントを押さえたうえで、速めの準備・行動をすすめてくださいね！