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マンションを売却しようとする時、『少しでも高く売りたい』気持ちは誰にでもありますよね。

先に結論からお伝えすると、マンションの売り時はまさに2020年です。

不動産経済研究所が発表している、中古マンション価格に関するデータを見てください。

参考：マンション・建売市場動向|不動産経済研究所

首都圏のマンション価格を中心として、2018年まで右肩上がりで不動産価格が上昇していることが分かるはずです。

しかし、2019年5月時点での不動産経済研究所のデータを見てみると、「2019年5月の首都圏のマンション発売戸数は前年同月比10.4％減で、都区部にいたっては36.3％の大幅減」となっています。

価格面での目立った下落は今のところ見られないものの、価格高騰に伴い買い手の需要が減り始めているのです。

不動産に限らず、モノやサービスの値段は需要と供給によって決まります。

需要が下がれば、不動産価格が下がり始めるのは時間の問題です。

関連記事→消費税が10％に！マンションの売り時・買い時は増税前or後？

さらに2020年には、地価上昇を支えていた東京オリンピックが終了し、いよいよ東京でも人口減少が始まります。

つまり、2020年ほど売却に適したタイミングは、今後しばらく訪れない可能性が高いのです。

この記事でお伝えしたいキモはすでにお話しましたが、本文では不動産のプロである筆者が、2020年がマンションの売り時である理由をとことん深堀していきます。

売り時を考える時のポイントや、売却を依頼するポイントなどについても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを高値で売るために最も重要なポイントとは？

また本文に入る前に、マンションを高値売却する上で、一番重要な鉄則を先にお伝えしておきます。

それは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること。

不動産会社によってマンションを査定する基準は異なり、同じマンションの査定を依頼したのに、査定額が300～500万円も違うことがあります。

言い換えると、1社だけの査定額を鵜呑みにして売却活動を始めるのは非常に危険であるということ。

例えば、1社の不動産会社からもらった「2500万円」という査定額よりも、

• A社　2500万円
• B社　3200万円
• C社　2800万円
• D社　3500万円
• （2500万円＋3200万円＋2800万円＋3500万円）÷４＝3000万円

といったように、複数社に査定を依頼した後に平均を取った方が、より適切な相場価格を掴むことができます。

せっかくマンションの売り時を押さえていたとしても、1～2社に査定をしただけで売却をはじめてしまうと相場より数百万円低く売ってしまうリスクがあるので、必ず複数社の査定額を比較するようにしましょう。

ただし、複数の不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは、意外と面倒なもの。

NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、事前の審査を通過した1300社の中から、最大6社にまとめて査定の依頼をかけられるので便利です。

↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています

PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わります。

HOME4UはNTTデータグループが運営していますから、査定を依頼したからといってしつこい営業電話に悩まされる心配もありません。

マンションを少しでも高値で売りたいと思っている人は、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事を参考にしてみてください。

不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】

 

また、より高値で早く売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SRE不動産」です。

東証プライムに上場している「SRE不動産」は売却専門エージェントであるため、より高値で、より早期での売却が期待できるサービス。

売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、完全に売主側に寄り添ったサポート＆交渉を行ってくれるため安心です。

直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、AIを活用した精度の高い査定ができる点も魅力。

不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SRE不動産」も利用されることをおすすめします！

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少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。

それではここから、マンションの売り時について詳しく解説していきます！

マンションの売り時は2020年！　3つの理由を解説

不動産価格の高騰が続く中、自宅や投資用として購入したマンションの売却を検討している方も少なくないと思います。

ここ数年の住宅市場の動向や経済情勢から判断すると、「マンションの売り時は今年が最適」といえそうです。

その理由は

1. オリンピック開催に伴うマンション価格の高騰
2. 低金利で買い手が購入しやすい
3. 2020年以降好材料がない

ことが挙げられます。

それではひとつずつ見ていきましょう。

①オリンピック開催に伴うマンション価格の高騰

現在、オリンピック特需により建設需要が多く、建築資材や人件費の上昇に伴い建築費が高騰しています。

東京カンテイが今年1月31日にリリースした資料によると、首都圏の新築マンションの坪単価は東京オリンピックの開催が決定した2013年の233.9万円から2018年には291.6万円(約1.25倍)に上昇しています。

参考：東京カンテイ「マンションデータ白書2018」発表

また、グラフを見ていただけばわかる通り、新築マンション価格の高騰に引っ張られるカタチで、中古マンションの相場も値上がりしています。

国土交通省が2019年2月に発表した全国不動産価格指数によると、2013年から約6年間で中古マンション価格は約4割も上昇しています。

また、2013年1月には日銀の金融緩和発表も行われているので、近年においては高額な物件でも売買可能な環境にあります。

オリンピック開催に伴う建築費の高騰と併せて、この2つが現在の不動産市況に大きな影響を与えているといって良いと思います。

これらの影響により、首都圏では新築当時の価格よりも値上がりしている中古マンションも珍しくありません。

マンション価格は、現時点ですでに十分に高騰しているといえます。

しかしこうした状況は決して長続きせず、オリンピックが開催される頃には建設需要も一段落し、相場が崩れると考えるのが自然です。

また、今年10月に消費税の引き上げが実施されれば、その影響も少なくないはずです。

前回の増税後の建設需要の落ち込みを見れば、その影響は明らかです。

特に首都圏で建設需要が落ち込むのは確実で、マンション価格が下落に転じる可能性は高いといえます。

新築マンション価格が下がれば、同時に中古マンション価格も下落するでしょう。

②低金利で買い手が購入しやすい

現在の不動産市況の好調さを支えているのが、住宅ローンの低金利です。

フラット35が公表している、民間金融機関の住宅ローン金利の推移を見てください。

グラフを見ていただければわかる通り、住宅ローン金利は過去最低水準で推移しているので、買い手にとっての金利負担が少ない状態が続いています。

金利が1％下がるだけで、将来的な負担額は数百万円単位で下がるため、低金利は買い手の購買意欲を高める最大の要因ともいえるでしょう。

しかし日銀の金融緩和は、この先いつまでも続くわけではありませんし、今後いつ金利の引き上げが実行されても不思議ではありません。

事実、海外ではすでに金利の引き上げが始まっており、日本の金利上昇も時間の問題と言えます。

消費税増税に加えて金利も上昇すると、不動産の需要の低下は免れません。

③2020年以降好材料がない

マンションの売り時を検討する上では、2020年以降のマンション価格に多大な影響をもたらすと思われる国の施策や人口動向を考慮する必要があります。

特に2020年以降に起こる事象の中で、不動産下落への影響が大きいと考えられる3つの出来事、

• ・羽田新ルート問題
• ・2022年問題(生産緑地問題)
• ・東京での人口減少問題

の3点について、解説しておきます。

羽田新ルート問題

例年の海外旅行者の増加に伴い、2020年から羽田空港は新しい飛行ルートを増やすことを決定しました。

これにより、港区や目黒区、品川区といった東京の都心上空を、航空機が飛行することになり、騒音問題や落下物の危険性が問題視されています。

↑国土交通省が作成した羽田国際線増便の解説動画です

 

実際に新ルートによる運航がスタートし、騒音や危険性の影響で転居する人が増えれば、都心部の不動産価格の下落は免れません。

飛行機が上空を通過した場合の騒音は、新宿から羽田空港までのどのエリアでも「騒音に係る環境基準」を超えることが予想されていて、地域住民への影響は無視できません。

特に現在の居住環境が閑静で良いとされる恵比寿から白金・高輪などのエリアでは、大きな影響があるとされています。

さらに一度でも新飛行ルートで事故が発生すれば、不動産価格が暴落する危険性をはらんでいます。

2020年以降にマンションを売却する場合には、こうしたリスクがあることを認識しておく必要があります。

関連記事→羽田新ルート問題はいつから？影響を受ける地域と想定される問題

2022年問題(生産緑地制度)

2022年問題とは、三大都市圏にある約1万3,000ヘクタールの農地(生産緑地)の8割が2022年に指定解除となり、宅地として供給されることになって不動産市場に流入してくるという問題です。

生産緑地制度とは、都市部に農地を残すことを目的に1992年に始まった制度です。

生産緑地として指定を受けることで、固定資産税の軽減や相続税の納税の猶予などの税制優遇が受けられる代わりに、土地所有者へは30年間農業を営むことが義務付けられました。

そして30年経過後の2022年には、指定を解除された農地を自治体に対して買い取り請求ができるようになり、買い取られない場合でも転用や売却が可能になります。

これまで都市部の農地に求められていた農作業の義務がなくなって、大量に宅地として供給されるとみられるため、地価に大きな影響を与えることは必須です。

「宅地化」された大量の土地が市場に出まわれば、土地の供給過多が起こる可能性があります。

そしてすでに空き家問題が社会問題となっている中で空地が数多く発生するようになれば、不動産価格が急激に下落する可能性は否定できません。

関連記事→2022年問題は不動産下落の引き金!?東京への影響や政府の対策は?

東京でも人口減少

東京都は2017年に人口予測を更新し、それまで2020年を境に人口が減少するとしていたものを、人口のピークを2025年としました。

参考：2022年問題は不動産下落の引き金!?東京への影響や政府の対策は?

日本全体での人口減少はすでに始まっていますが、唯一人口増加が見込まれていた東京でさえも、人口減少が急激に進んでいきます。

人口の減少は、どんなマイナス要因よりも影響が大きいので、不動産価格の下落は避けられない状態が続いていくでしょう。

以上、不動産価格に影響を及ぼすと思われる３つの問題について見てきましたが、2020年以降に明るい材料はほとんどありません。

これらのことから、今が自宅や投資用マンションの売却を検討するには最適な時期であることはほぼ間違いないでしょう。

現時点でマンション市況が高騰している5つの理由

ここまで、2020年以降は不動産価格が下落するであろう根拠について紹介をしてきました。

続いては、2020年時点でなぜここまで不動産価格が上昇してきたのかの要因について解説をしていきます。

現在のマンション市況が高騰している主な5つの要因、

1. 建設費の高騰と地価の上昇
2. 金融緩和
3. 消費税増税
4. 海外投資家による国内不動産の購入
5. 世帯収入の増加と少子化による影響

について、順番に解説をしていきます。

①建設費の高騰と地価の上昇

マンション価格高騰の原因は複数ありますが、中でも先に述べた通り東日本大震災の復興需要に加え、2020年開催予定の東京オリンピックで利用される施設建設に伴う建築資材の高騰や、労働者不足による建築費の高騰が最大の原因となっています。

それに併せて、都心部や駅近などの利便性の高いマンション用地の取得も困難になっているため、ここ数年に渡って新築マンション価格の高騰が続いています。

そして新築マンション価格が高騰すれば、価格の高い新築マンションの買い渋りが起こり、それに引っ張られるカタチで中古マンション価格も引き上げられる傾向にあります。

②金融緩和

2013年1月の金融緩和によって、住宅ローン金利は史上最低水準に引き下げられました。

同時に住宅ローン審査も緩くなったため、現在は誰でも比較的簡単に住宅ローン審査に通る様になりました。

その結果、それまで住宅ローンを組むことができなかった人でも高額な融資を受けることが可能になり、各家庭の財布の紐が緩んでいます。

その結果、ここ数年の間は高額物件が売れやすい環境にあります。

③消費税増税

今年10月に予定されている消費税増税による影響も見逃せません。

消費税は土地の価格には課税されませんが、建物の価格には課税されます。

増税前に不動産を駆け込みで購入しようとする行為が数多く発生すれば、大手デベロッパーなどの売り主も強気の販売戦略をとるため、価格の引き上げが起こります。

また中古マンションの場合には、一般的には(個人が不動産業者の仲介により売買する場合)土地にも建物にも消費税は課税されませんが、心理的な駆け込み需要が発生するので、売り主側に有利な条件(値引き交渉なしなど)での取引が多くなります。

関連記事→消費税が10％に！マンションの売り時・買い時は増税前or後？

④海外投資家による国内不動産の購入

東京オリンピックの開催が決まった2013年ごろから、不動産価格の上昇を見越した海外の不動産投資家が、大量に都心のマンションを購入しています。

日本の不動産価格は上昇傾向にあるものの、海外の主要都市と比較した際に価格が安いので、投資家も手が出しやすいのです。

⑤世帯収入の増加と少子化による影響

都市部を中心に、共働き世帯の増加や少子化という社会情勢の変化により、世帯収入の増加や子育て費用の削減など、高額物件を購入できる世帯が増加しています。

一部では、世帯年収が1400万円以上のパワーカップルやDINKS（共働きで子供がいない世帯）といった名称が使われるようになり、高騰した不動産価格であっても手を出せる層が増えているのも、不動産価格上昇の一因を担っています。

 

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マンションの売り時を考えるときの4つのポイント

ここまで、マンションの売り時の中でも、不動産市況に焦点を当てて説明をしてきました。

ここからは、不動産市況以外でマンションをタイミング良く売却して高値で売り抜けるためのポイントを紹介していきます。

マンションの売り時を判断するポイントは下記の4つ。

1. 競合物件の売り出し状況
2. 売りやすいシーズン
3. 築年数
4. 大規模修繕の前

それぞれ解説していきます。

①競合物件の売り出し状況

同マンション内や近隣に類似の売り物件が多数ある場合には、価格競争になりがちなので注意が必要です。

特に任意売却などの理由で急いで売却するために、市場価格よりも安値で売りに出されている物件もあります。

この様な物件との競合を避けるためには、販売時期の見直しが必要な場合もあります。

売り出しに際しては、競合物件の売り出し状況にも目を配ることが大切です。

競合物件をチェックする具体的な方法としては、

・SUUMOやHOME’Sで自分のマンションと同じ条件で絞り込む

・ポストに入っているチラシをチェックする

などが挙げられます。

②売りやすいシーズン

公益財団法人東日本不動産流通機構の2017年首都圏中古マンション取引件数のデータによると、中古マンションの取引件数は2月と3月が1年のうちで最大になっています。

一方、4月になると急激に取引件数が低くなり、8月が1年を通じて最も低くなります。

すなわち、2月、3月が中古マンションの最も良く売れる時期です。

したがって中古マンションの売却活動期間(売りに出してから客付けできるまでの期間)は平均で3か月程度なので、11～12月位までに売却活動を開始するのがベストです。

ただし今年は10月に消費税増税が予定されているので、心理的な駆け込み需要を狙って6月位までに売却活動を開始した方が高く売れる可能性があります。

(中古マンションの売買でも、仲介手数料や金融機関への融資事務手数料、司法書士への報酬などは増税の対象になります)

③築年数

中古マンションは築年数の経過と共に、一部の特殊なケースを除いて徐々に価格が下がるのが普通です。

したがって、「築何年で売却するのが良い」とは一概にいえません。

一方、マンションなどの鉄筋コンクリート造建築物の法定耐用年数は47年となっていますが、あまりにも築年数が古くなると、なかなか買い手がみつからなくなってしまう傾向があります。

例えば、1981年5月31日以前に建築確認を取得した旧耐震構造のマンション(築38年)に関して、住宅ローンが組めない銀行もあります。

またどの銀行でも、古いマンションについては大規模修繕の履歴及び計画、修繕積立金の額などをローン審査の条件にしています。

ここで万一住宅ローンの対象外となってしまうと、買主は現金で購入可能な人に限定されるので、売却するのが著しく困難になります。

この様に古い物件に関しては、売却予定があればできるだけ早めに売却する必要があります。

一般的には購入希望者が多い築15年～20年以内で売却する方が、早く買い手が見つかるといわれています。

関連記事→築年数が古いマンションを高く早く売るための秘訣教えます

④大規模修繕の前

中古マンションの売却は大規模修繕前が良いといわれています。

大規模修繕が終了して、「外壁や共用部分が綺麗になってから売却した方が売りやすいのではないか？」と思われがちですが、なぜ大規模修繕前に売却してしまった方が良いのでしょうか。

マンションの大規模修繕費用は、長期修繕計画をもとに算出した修繕積立金を充当して実施されます。

しかし昨今の工事費の高騰や、新築分譲当時の長期修繕計画の甘さから、修繕積立金が不足してしまうケースが少なくありません。

また新築分譲当時に少しでも売りやすくするために、意図的に修繕積立金の額を少なめに設定しているデベロッパーも存在しています。

その様な事態になると、不足金額を区分所有者から徴収したり、管理組合が金融機関から借り入れて大規模修繕を実施したりするケースもあります。

そして大規模修繕終了後には、管理費や修繕積立金の引き上げが行われることも珍しくありません。

この様な事から、マンションを売却するなら大規模修繕前に行うのが賢い選択といわれています。

 

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マンションの売り時を知るときに参考にしたいサイト・情報

ここまで説明してきた様にマンションを高く売却するためには、市況を良く知ることが重要です。

マンション市況を知る上で参考にしたいサイト・情報を3つ紹介します。

レインズデータライブラリー

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。

マーケットウォッチは、不動産流通機構が月ごとにまとめて公表しているデータで、地域ごとの中古マンション件数や成約件数、㎡単価などを知ることができます。

また中古マンション市場の動向がわかるので、売却の際に参考になります。

参考： レインズデータライブラリー | REINS TOWER

建設工事費デフレーター

建設工事費デフレーターとは国土交通省が発表しているもので、国内の建設工事全般を対象とし、建設工事費を構成する労務費や個々の建材費から特定の方法を使って算出した数値により建設工事費がどれくらい上昇しているのか(もしくは下落しているのか)を表したものです。

これを見ることで、建設工事費の動向を知ることができます。

参考： 総合政策：建設工事費デフレーター – 国土交通省

民間金融機関の住宅ローン金利の推移

民間金融機関の住宅ローン金利の推移を知る上では、住宅金融支援機構のフラット35のサイトが便利です。

主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)が掲載されているので、実際に過去の金利がどの様に推移しているのかを知ることができます。

参考：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

相続したマンションはできるだけ早く売るべき2つの理由

親が住んでいたマンションを相続した場合、「相続人が引き継いで居住するか」「売却して現金に変えるか」悩んでしまい、結局問題を先送りにしてしまうケースが多いのではないでしょうか。

しかし放置することで、より深刻な事態が生じてしまうリスクがあります。

ここでは相続したマンションをできるだけ早く売却すべき2つの理由を解説します。

相続税の支払いに充てられる

マンションを相続すると、相続発生から10か月以内に相続税を納めなければいけません。

親の資産に現金がない場合には、相続人の預貯金などから相続税を支払わなければならず、現金の捻出に苦労するケースも少なくありません。

マンションを売却して現金化すれば相続税の支払いに充てることが可能になります。

また相続人が複数いる場合でも、マンションを現金化して分けることで親族間の争いが起きにくくなるという利点があります。

相続税申告期限から3年以内に売却すれば譲渡所得を下げられる

マンションを売却することにより、譲渡所得税が掛かってしまう場合があります。

譲渡所得税とは、不動産を売却したことで得た売却益に対して課税されるものです。

「売却価格－(取得費＋売却費用)」に税率を掛けて計算され、売却価格が購入価格を上回った場合に課税対象となります。

相続の申告後3年以内に売却すると、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を受けることができ、一定の金額を取得費に加算することができます。

取得費を加算することで、譲渡所得税の大幅な減額につながるメリットがあります。

関連記事→遺産として相続したマンションを売る際の注意点・流れまとめ

買い替えの場合は希望のタイミングで実施してOK

転勤や家族構成の変化、ライフスタイルの変化などにより、マンションの買い替えを行う場合は、どの様なタイミングで行えば良いのでしょうか。

やはり今年中に行った方が良いのでしょうか。

現在所有しているマンションの住宅ローンの残債や、緊急度などにもよりますが、買い替えの場合は売却する場合ほど市況にこだわる必要はありません。

一般的には、マンションの価格相場が高騰して高く売れる時は買うのも高く、安く買える時期は売るのも安くなるので、焦らずに自分が希望する物件をじっくりと探すことが必要です。

ただし最適なタイミングを逃さない様に、希望するエリアの物件情報収集や住宅ローン金利動向の把握、売却するための準備をしっかりと行っておくことが大切です。

関連記事→家の買い替えマニュアル！不動産のプロがわかりやすく解説!

マンションを早く高く売るためにすべきこと

マンションを売却することになったら全てを不動産業者に任せるのではなく、自分でも情報を集めて不動産の基礎知識を身に付けておくことが重要です。

同じマンション内の売り物件や、築年数・面積・エリア・設備・世帯数・階数など類似のマンションがどれくらいの金額で売りに出されているのかを調べて、おおよその相場をつかんでおく様にしましょう。

複数の不動産会社を比較した上で売却を依頼すること

おおよその相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼します。

できれば訪問査定をしてもらった方が、あとで査定額が大幅に変わってしまうのを避けることができます。

注意したいのは、査定金額が高いという理由で不動産業者を選んでも、必ずしもその金額で売れるとは限らないという点です。

仮に高く売れたとしても、販売期間が長期化するなどのデメリットもあるので、目的にあった売り出し価格の設定が大切です。

査定金額だけで業者を選ぶことはやめましょう。

またその際には、それぞれの不動産業者の担当者の対応もチェックします。

気軽に相談できて、話しやすく信頼できそうな担当者であることが重要です。

実際の査定額から価格相場を把握したら、不動産業者を選びます。

一般媒介契約にするか、専任媒介契約・専属専任媒介契約にするかなどを含め、同マンションや近隣マンションでの仲介実績が豊富な業者を選ぶ様にしましょう。

一括査定サイトを活用すればカンタンに査定額を比較できる

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって数百万円の差が出ることもあります。

また、不動産会社の中でもマンションが得意、戸建てが得意、賃貸が得意など得意分野も様々です。

複数の会社の査定金額の比較が簡単にできる便利な一括査定サイトを活用すれば、ネット上からまとめて査定の依頼をかけられます。

不動産一括査定サイトは40種類ほどあるのですが、筆者がお勧めするのは、日本で初めて不動産一括査定サイトを運営し始めた「HOME4U」です。

NTTデータグループが運営していることもあり、個人情報の管理も徹底されていますし、事前の審査を通過した不動産会社にのみ査定を依頼できます。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

他の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事で詳しくまとめているので、参考にしてください。

不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】

まとめ

ここまで「マンションの売り時は2020年」をおすすめする理由について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。

マンションの売りやすい時期は、この先何年も続くものではありません。

マンション売却に適した時期は

• ・新築マンションの価格上昇時
• ・住宅ローンの低金利時

の２つは絶対に欠かすことができない条件です。

2020年以降になると、建築需要の減少、土地価格の下落、金利上昇、消費税増税、都内での人口減少など数多くの懸念材料があります。

高騰しているマンション価格が暴落する前に売却することが賢い選択です。

また、マンションを売却するにあたっては、誰もが少しでも高く売りたいと思うのと同様に、買主も少しでも安く買いたいと思っています。

マンションの売却で後悔しないためには、売り時を逃さない様にできるだけ早く売りに出し、市場を見ながら価格を考慮していくことが大切です。

この記事を参考に、納得できる売却を行ってもらえれば幸いです。

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