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売りたい人
今のマンションが手狭になってきたから、そろそろ買い替えようかな。
ネットで調べてみたら、マンションの売却はまず査定依頼から始まるみたい。
でも、査定ってまず何から始めればいいんだろう？
そういった方の疑問に答えていきます。
マンションを売却する際にまず行うのが「査定」です。
あなたの不動産がいくらで売れるのかを、プロである不動産会社の担当者が判断します。
この査定価格を基準として、マンションの売り出し価格を決め、売却活動に進んでいくわけです。
今回の記事では「不動産査定」に焦点を当てながら、
- 1、査定の一連の流れと詳細
- 2、査定と鑑定の違い
- 3、便利な一括査定サイトの活用方法
等について、詳しく説明をしていきます。
意外かもしれませんが、マンション売却の成功は査定の段階で8割方決まります。
どの不動産会社にどのように査定を依頼するかで、最終的な売値が数百万円変わることも珍しくありません。
しっかりとこの記事を読み込んで、「後悔しない査定依頼」を知ってもらえればと思います。
それでは本文にまりいましょう。
もくじ
マンションの査定依頼をする流れ
まず、マンションの査定を依頼する際の大まかな流れを説明しておきます。
・過去の取引事例や競合物件の価格帯を調べる
↓
・店舗かネットから会社に査定の依頼をする
↓
・机上査定か訪問査定を選ぶ
↓
・査定の結果が出た後、媒介契約を結ぶ
大まかですが、査定の流れは大きく上記の通りです。
一見シンプルに見えますが、意識すべきポイントは随所に隠れています。
それでは、上記で挙げた流れを1つずつ詳しく解説していきます。
マンション査定依頼の流れ①過去の取引事例や競合物件の価格帯を調べる
まず、一番最初にすべきことは「自分の物件の相場価格を知ること」です。
売りたい人
え、プロの不動産会社に査定の依頼をするのに、素人である自分が相場を調べる必要って何があるの？
そのまま査定依頼をしちゃえばいい気がするけど。
と思った方もいるかもしれません。
結論を言うと「不動産会社の意見を鵜呑みにしないため」に、自分で相場を調べる必要があります。
例えばあなたが何も下調べをせずに不動産会社に行ったとしましょう。
その会社の担当者は、
あなたの物件情報から判断するに、査定額はおよそ1500万円といったところですね。
不動産屋さん
と言ったとします。
この時、他に判断の材料がないあなたは、
売りたい人
1500万円か～、まあそんなものか。
不動産のプロが言うなら、きっと間違いないでしょ。
と思い「1500万円」という数字を鵜呑みにしてしまうでしょう。
本来であれば、「2000万円の価値がある物件」であったとしてもです。
不動産会社からすれば、相場よりも低い売値で売却を始めることで、早く確実に仲介手数料をもらうことが可能になります。
ここで押さえておきたいのは、「不動産会社がプロであるという事実と、顧客に正確な情報を伝えるかどうかは別の話」だということ。
もちろん、多くの不動産会社は誠実に対応してくれるはずですが、自社の利益しか考えないモラルの低い会社が存在することも事実です。
本来の価値より安売りしてしまわないためにも、自分で自分の物件価値相場を知っておく必要があるわけですね。
自分のマンションの相場を知るための2つの方法
前置きがながくなりましたが、ここから実際に物件の相場価格を調べる方法をお伝えします。
方法は大きく2つ。
- 過去の類似物件の成約事例を調べる
- 売り出されている競合物件を調べる
それぞれ説明していきます。
1、過去の類似物件の成約事例を調べる
過去の類似物件がいくらで成約したのかを調べることで、査定額とは別の基準をしることができます。
成約した価格＝最終的にあなたが手にする金額なので、査定額や売り出し価格よりも信ぴょう性が高いです。
実際に過去の成約事例を調べられるサイトを2つ紹介します。
レインズマーケットインフォメーションとは、4つの不動産流通機構が保有している取引情報を閲覧できるサイトです。
利用する流れを簡単に説明しておくと、
- 「マンション」と「戸建」のいずれかを選択し、自分のマンションの地域情報を選びます
↓ - 追加検索情報（駅からの距離や、間取り、築年数など）から自分の物件と同じ条件で絞り込みをかけます
（※細かく指定しすぎると、条件にあった情報が見つからない可能性があります。）
↓ - 取引情報一覧から、自分の物件に近い条件の物件がいついくらで成約したかを確認します
上記を確認することで、類似物件がいくらで成約したことがあるのかを把握できるのです。
たた、該当するデータが少ない場合や、成約時期が古すぎる場合はあくまでも参考程度に止めておくといいでしょう。
つづいては、国土交通省が運営している「土地情報総合システム」についてお話します。
使い方はほとんどレインズマーケットインフォメーションと同じで、自分のマンションの条件で絞り込みをかけて、成約価格を参考にします。
検索した後は下記のような成約事例を一覧で確認できますよ！
2、売り出されている競合物件を調べる
1番は過去の成約事例について参考にしてきました。
続いては、現時点で実際に売りに出ている競合・類似物件の価格を参考にします。
（売り出し価格は高めに設定されるので、成約価格はもう少し低いと考えて下さい。）
具体的に調べる方法は主に3つ
1、チラシ
→近隣で売りに出されているマンションの中の情報が掲載されたチラシが家に届くはずです。
自分の物件条件に近いものを探し、売り出し価格を調べましょう。
また、一番参考になるのは同じマンションの別のフロアの物件です。
階数や間取の違いによって価格は変わりますが、最も参考になる価格であるといえるでしょう。
2、大手不動産ポータルサイト
→「SUUMO」「HOME’S」といった大手の不動産ポータルサイトを活用しましょう。
自分の物件条件で絞り込みをかければ、売り出し価格をまとめて調べられるはずです。
売りたい人
なるほど、そこまで調べておけば、確かに不動産会社の話を鵜呑みにせずにすむわね。
でも、所詮素人が調べた情報だから、本当に正確な基準か分からない気もするな・・・。
確かに、これまで説明してきた調査方法は、あくまでも概算であり、正確なものではありません。
もちろん材料がまったく無いよりもずっといいのですが、後程より正確に判断の基準を見つける方法を説明します。
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マンション査定依頼の流れ②店舗かネットから会社に査定の依頼をする
自分の手を動かして、物件の相場を理解した後は、プロである不動産会社に査定を依頼しましょう。
実際に不動産会社に査定を依頼する方法として
- 直接店舗に出向いて査定依頼をする
- ネット上のHP等から査定依頼をする
の2つの方法があります。
①の直接店舗に出向いての査定依頼は個人的にお勧めしません。
そもそも足を運ぶ労力がかかるのと、どの不動産会社に査定を依頼するか考える手間があるからです。
②のネット上からの査定であれば、家にいながらにして簡単に依頼ができます。
ただ、直接HPから依頼する場合、結局どの不動産会社に査定を頼むか悩んでしまいますよね。
そこでお勧めしたいのが、最近主流になってきた「一括無料査定サイト」です。
一括無料査定サイトとは？
一括無料査定サイトは、あなたの物件情報をネット上で入力するだけで、そのエリアに特化した不動産会社にまとめて査定依頼ができるサービスです。
0から不動産会社を選定しなくても、自動的にあなたの物件にあった不動産会社がピックアップされます。
普通なら1件ごとに物件の情報を入力しないといけないところ、一度の入力でまとめて依頼を送れるのも便利なポイントです。
一括査定サイトを使う本当のメリット
さきほど、「自分で相場を調べるだけでは、結局きちんとした基準にならないのではないか？」という話をしましたよね？
ここで、より正確に信頼できる相場価格を知る方法が「複数の会社に査定を依頼する」ということなのです。
1社だけに査定を依頼してしまうと、その査定額だけが信頼できる基準になってしまいます。
しかし、複数の不動産会社のプロが判断した査定額を比較することで、より正確な相場観がつかめるわけです。
例えば先ほどの図であげた6社の査定額を平均してみると、
〖3100万円（A社）＋3450万円（B社）＋2900万円（C社）＋2750万円（D社）＋3300万円（E社）＋3000万円（F社）〗÷6＝3133万円
といった平均値＝相場価格が見えてきます。
もし、上記のB社にだけ依頼をした場合、相場よりも300万円以上の高値で売り出したことによって、長期的に売れ残ってしまったかもしれません。
またD社だけに依頼をした場合は、本来売れるであろう価格よりも300万円も安く売ってしまう可能性があるわけです。
より相場に近い価格を把握することで、安売りせず、売れ残りもしない価格帯を知ることができる。
これが、複数の会社に査定を依頼することの一番のメリットなんですよね。
筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」
1社ごとに査定を依頼してももちろん構いませんが、一括査定サイトを使えば簡単に複数の会社に査定を依頼できます。
40以上の一括査定サイトを比較してきた筆者がイチオシしたいのが「HOME4U」です。
理由は大きく3つ。
- 日本で一番最初の不動産一括査定サイト（運営歴17年）
- NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
- 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる
フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。
提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。
実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。
『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』
という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
マンション査定依頼の流れ③机上査定か訪問査定を選ぶ
不動産会社に査定を依頼する際、大きく2つの方法があります。
- 机上査定
- 訪問査定
机上査定は、実際に物件を見ることなく、物件情報からおおよその査定額を算出する方法です。
訪問査定は名の通り、実際に物件に訪問したうえで、査定額を算出します。
それぞれメリット・デメリットがあるので説明しておきましょう。
机上査定と訪問査定のメリット・デメリット
それでは、まず机上査定について。
机上査定のメリット
机上査定のメリットとしては、「ネット上で完結させられる」ことが挙げられます。
不動産会社のHPや一括査定サイトから依頼をする場合、決まったフォーマットに入力して送信するだけです。
5分もあれば完了しますし、携帯からでも申込できます。
また、実際に担当者と会う必要もなく、電話やメールで査定の結果が届きます。
机上査定のデメリット
机上査定のデメリットは、「査定額の正確性が低い」ことが挙げられます。
実際の物件を見ずに判断するわけですから、実際の状態次第では、訪問査定時と評価額がかわるからです。
また、売却の意思が固まっているのであれば机上査定を依頼することをおすすめします。
実際に売却するなら、かならず一度は担当者に物件を見てもらう必要がありますから。
もし、「まだ売却するかわからない」「査定額次第では売却したい」といった状況であれば、机上査定までにとどめておくといいでしょう。
訪問査定のメリット・デメリット
続いて、訪問査定のメリットとデメリットについてまとめておきます。
訪問査定のメリット
訪問査定のメリットは、「より正確な査定額がわかる」点です。
同じ築30年の物件であっても、修繕がきちんとされているか、リフォームは施されているか等によって、大きく評価が変わってきます。
部屋の外観・内装はもちろんのこと、眺望や日当たり、周辺環境など、重要なポイントも抑えられるので。
訪問査定のデメリット
訪問査定のデメリットは、「担当者と予定をあわせて自分も時間を割かなければいけない」事です。
とはいえ、実際に家を売るのであれば一度は訪問査定が必要なので、必要なコストではありますが。
また、訪問査定を依頼する場合は、売却の意思がある程度固まったあとをおすすめします。
査定依頼自体は無料ですが、不動産会社からすればもちろん人件費がかかっています。
それでも無料にできるのは、その先にあなたの物件を売却して仲介手数料を得られる見込みがあるから。
売る気がないのに訪問査定に呼ぶだけ呼んで、「ありがとうございました！」では、不動産会社の人から反感を買われるでしょう。
訪問査定時に査定担当者が見ているポイント（マンション編）
ここで、訪問査定時に担当者が見ているポイントをいくつか紹介しておきます。
（今回はマンションを査定する場合のみ紹介します）
・部屋からの眺望
・面している道路
・室内のきれいさ
・日当たり
・湿気
・リフォームを実施したか
・隣人
・騒音
・異臭
・共有施設（駐車場、宅配ボックスなど）
机上査定時に必要な情報と合わせて、実際に住む人の立場になった視点で査定額が決定されます。
この際に、あなた自身が思う物件の魅力等があれば、しっかり査定担当者にアピールした方がいいです。
表面的には見えずに評価対象にならないものがありますから。
関連記事→【保存版】マンション訪問査定の目的、流れ、注意点総まとめ
机上査定であれ、訪問査定であれ、かならず査定額の根拠を確認するようにしましょう。
特に明らかに他の不動産会社の査定額から乖離した査定額を提示してくる会社は注意です。
きちんとした論拠を答えない場合、その会社にとって利益になるような査定額に捻じ曲げている可能性があります。（査定額を高くして契約をもらいたいor査定額を下げて安く確実に売りたい）
マンション査定依頼の流れ④媒介契約を結ぶ
訪問査定や机上査定をしてくれた会社の中から、実際に売却を依頼する会社を選びましょう。
複数の会社に査定を依頼した場合は、
- 根拠のある査定額を提示しているか
- レスポンスが早いか
- こちらの質問にきちんと答えてくれるか
- 訪問査定時の印象は良かったか
など、総合的に信頼できると感じた会社・担当者に売却を依頼するといいですよ。
また、正式に不動産会社に売買を依頼する契約を「媒介契約」といいます。
詳しく説明していきますね。
媒介契約とは？
媒介契約は「売り主」と「不動産会社」、「買い主」と「不動産会社」が結ぶ契約です。
（売り主と買い主が結ぶ契約は「売買契約」ですので、お間違えなく）
媒介契約には以下の3つの種類があります。
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
それぞれの違いを表にまとめてみました。
（※表を横スクロールできます）
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の不動産への仲介依頼 | 〇 | × | × |
| 契約の有効期限 | 法律上の制限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 自分で見つけた買い手との契約 | 〇 | 〇 | × |
| レインズ（※1指定流通機構）への登録 | 法令上の義務なし | 媒介契約締結の日から7日以内 | 媒介契約締結の日から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 法令上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
上記だけを見ても、何を書いているのか分かり辛いと思います。
上記表の中で覚えておいていただきたいポイントは3つだけ。
- 1、一般媒介のみ、複数の不動産会社に平行して売却を依頼することができる
- 2、専属専任媒介のみ、売り主が買い主を自分で見つけて契約をすることができない
- 3、一般媒介のみレインズへの掲載が義務付けられていない
ということ。
3に出てくる「レインズ」は、全国の不動産情報が掲載されたサイトで、不動産会社のみ閲覧することができます。
レインズに掲載されると多くの不動産会社の目に留まるので、買主が見つかる可能性が高まるんです。
3の説明は、専属専任媒介と専任媒介はレインズに掲載することが義務づけられているものの、一般媒介のみ掲載の義務がないという意味合いになります。
どの媒介契約を選ぶべきか？
上記の説明では、結局どの媒介契約を選ぶべきかわかりませんよね？
ネット上でも、
「一般媒介を選んだ方がいい！複数の不動産会社が競うから早く売却できる。」
「専任媒介しかない。一般媒介を選ぶと不動産会社は懸命に営業活動をしてくれない。」
といった意見が上がっています。
とどのつまり、どちらも一長一短なのですが、個人的には
「複数の会社に査定を依頼して、信頼できる会社が複数あれば一般媒介。1社に絞り込めていれば、専属専任媒介・専任媒介」
がベストだと考えています。
複数の業者を比較している時点で、信頼できる会社に絞れているはずです。
であれば、1社であっても複数社であっても、誠実に営業活動をしてくれると考えているので。
媒介契約を選ぶ際の応用編
ここからもう一つ突っ込んで、媒介契約を結ぶときの応用技をお伝えしておきます。
一般的な媒介契約の期間は3か月です。
その期間が過ぎてもまだ買い主が現れなかった場合、あなたはその不動産会社との媒介契約を解除してもいいし、そのまま継続することもできます。
一般媒介を最初に結んだ場合、3か月期間で一番熱心に営業活動をしてくれた会社と専任媒介を結んであげましょう。
一般媒介でもしっかりと動いた会社であれば、専任することでより積極的に広告費等をかけて、買主を探してくれるはずです。
また、最初に専属専任媒介を選ぶ時は、担当者にこのように伝えてみてください。
売りたい人
あなたの会社に専属専任媒介で依頼をしようと考えています。
ただし、最初の媒介契約の期間を1ヵ月にしてもらうことはできませんか？
こちらとしても一社だけに売却を依頼するリスクを背負っているので。
1ヵ月でしっかり動いていただければ、そのまま継続して今度は3か月で依頼しますから。
1ヵ月の契約が難しいようであれば、一般媒介で他の会社含め契約させていただきます。
さきほど、媒介契約は一般的に3か月だとお伝えしました。
しかし厳密には、「3か月以内」であればOKと法律で決まっています。
上記のように持ちかけてみると、あなたはリスクを軽減できます。
1社に専任で依頼したにも関わらずしっかり動いてくれない会社だった場合、3か月間無駄に時間を過ごすことになります。
1ヵ月の期間であれば、仮に外れの業者であってもすぐに契約を解除すればいい話です。
また、不動産会社側は100％専任媒介を結びたいと考えているので、一般媒介にされるくらいなら１か月でも専任契約を結びたいと考えるでしょう。
査定と鑑定の違いとは？
ここまで、マンション査定の流れについてお話をしてきました。
ここで補足として、「査定」と「鑑定」の違いについてお話しておきます。
先ほどの伝えた通り、「不動産査定」を実施するのは、不動産会社の営業マンです。
それに対して、「鑑定」を行うのは「不動産鑑定士」という専門の国家資格を保有している人が行います。
不動産査定は無料で実施してもらえるのに対して、不動産鑑定士に依頼をすると、数十万円単位で費用がかかるんです。
不動産を鑑定してもらうことのメリット
売りたい人
不動産鑑定士に依頼をすると、数十万円もかかるんだ！
そんなに高いなら、不動産会社の査定で十分だわ。
と思う人もいるでしょう。
一般的には無料査定のみで事足りるかと思うのですが、特に高額の物件を売買する場合はどうでしょう。
査定額を見誤ると、数十万円どころか数百万円以上安くうってしまう可能性もあります。
しかし、不動産鑑定士が鑑定した金額であれば、売り主・買い主ともに納得感をもって売買ができるはずです。
数十万円の鑑定を高いとみるか安いとみるかは、あなた次第です。
マンション査定依頼に関するQ＆A
それでは最後に、マンション査定依頼に関するよくある質問をまとめておきます。
1、訪問査定依頼を途中でキャンセルしたら、費用がかかる？
かかりません。
もし一括査定サイトを経由して査定を依頼した場合、キャンセルの意思は査定サイトの会社ではなく、直接不動産会社に連絡をしましょう。
2、売却の意思が0でも査定を依頼できる？
可能ですが、あまりお勧めしません。
というのも、査定依頼をする時点で個人情報を入力するため、そのあと確実に担当者とのやり取りが発生するからです。
そういった手間が煩わしい方は、HOMESが運営している「匿名査定」のサービスを利用するといいでしょう。
3、訪問査定でまとめて複数の業者に来てもらえる？
まとめてきてもらえます。
仕事で忙しく、なかなか訪問査定の日取りを押さえられない人は、一度に複数の会社に来てもらうことで、時間を節約できますよ。
まとめ
ながくなりましたが、今回はマンション査定の依頼をする際の流れについてお話してきました。
全体の流れを再度確認しておきましょう。
- ①過去の取引事例や競合物件の価格帯を調べる
↓ - ②店舗かネットから会社に査定の依頼をする
↓ - ③机上査定か訪問査定を選ぶ
↓ - ④査定の結果が出た後、媒介契約を結ぶ
一見すればすぐに終わりそうな工程ですが、数多く意識するポイントがありました。
ちょっとした知識や意識の違いで、最終価格が数百万円変わってきます。
人生で一番高額な取引ですから、決して妥協せずできることはしっかりとやり切って、悔いのないマンション売却を実現してください。
この記事があなたのマンション売却に少しでも役立てば幸いです。
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