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売りたい人
自宅の売却を考えているけど、不動産会社の仲介手数料が本当に高い・・・。
この間マンションを売った友人は100万円以上支払ったって言ってたし。
何とかして仲介手数料を節約する方法はないのかな？
そういった方の疑問に答えていきます。
一番簡単に仲介手数料を節約する方法は、個人間で直接不動産の取引を行うこと。
間に不動産会社が入らないので、当然手数料はかかりません。
ただ、個人の売却にはデメリットも存在しますので、総合的に理解をした上で判断することが重要です。
今回の記事では、
- ・自宅を個人に直取引することのメリット・デメリット
- ・個人で不動産を売却する方法
- ・直取引と媒介契約の関係性
の３つのポイントを中心にお話していきますね。
仲介手数料の費用を抑えられると、確かに100万円以上の節約になることもあります。
しかし目先の利益に振り回されると、それ以上のコストや時間、リスクを背負わなければいけないことがあるのです。
総合的なメリット・デメリットを理解したうえで、判断をしてください。
もくじ
不動産を個人で直取引するメリット
それではまず、マンションを個人で直接売却するメリットについてお話したいと思います。
仲介手数料を支払う必要がない
不動産会社を通さずに自宅を売却すると、仲介手数料を支払う必要がありません。
ちなみに仲介手数料は、売却した時の不動産価格によって決まります。
仲介手数料の計算する際には、簡易式として「物件価格×3%＋6万円」を使用するのが一般的です。
例えば売却価格が5000万円の物件を売却する時の手数料は、
5000万円×3%＋6万円＝156万円
になります。
100万円以上の出費を抑えられるメリットは大きいですよね。
買い手は消費税を払う必要がない
直接的な売り主さんのメリットではありませんが、売り主が個人の場合、買主は消費税を払う必要がありません。
通常不動産会社が販売している物件を購入するときには、建物価格に対して消費税がかかります。（土地分に対しては消費税がかかりません。）
来年の10月から消費税は8%→10%に増税されるので、買い主にとって消費税がかからない取引への魅力は大きいです。
不動産を個人で直取引するデメリット
それでは、直接個人で不動産を売却すると、どんなデメリットがあるのでしょうか？
順番に見ていきましょう。
1、買主を見つけるためのコストがかかる
もし購入希望者を見つけていない場合、購入希望者を見つけるために広報活動をしなければいけません。
例えば不動産3大ポータルサイトのSUUMO、ホームズ、アットホームに物件の情報を登録しようとするとどうなるでしょう。
実はいずれのサイトも、個人の不動産所有者が物件を掲載することはできないのです。
SUUMOの物件掲載依頼ページの、「個人オーナー様向け」SUUMOに広告掲載をしたいというページを紹介しておくと、
SUUMOへ広告掲載をご検討いただき、ありがとうございます。
SUUMOでは、ご掲載にあたり「宅建免許取得済みであること」を、登録条件の一つとしております。
つきましては、たいへん恐れ入りますが、個人オーナー様の場合は、
まずはお近くの不動産会社へご相談くださいますようお願いいたします。すでにSUUMOとお取引をしている不動産会社は、
以下よりお探しいただけますので、ご参照くだされば幸いです。
といった記載があります。
不動産業を運営するための「宅建免許」を取得していないと、そもそも掲載すらできないというわけです。
もちろん個人でも掲載できるポータルサイトは存在するのですが、当然費用がかかる上に、閲覧している人の母数が少ないので、買主を見つけることの難易度が高くなってしまうのです。
2、手続き面での負担が大きい
親せきや隣人があなたのマンションを買いたいと言ってきた場合は、広告などを打つ必要はありません。
しかし、売買契約書の作成、土地の権利関係の書類など、必要な手続きは多岐にわたります。
少しでも間違いや作成ミスがあると、後々買主との間で大きな問題になる可能性もあるのです。
また、不動産の売買は交渉ごとの連続です。
物件自体の価格交渉はもちろんのこと、引き渡し日をいつにするのかなど、売り手と買い手で利益が相反するが多いので。
第三者的立場であり、かつプロである不動産会社が間にいないため、もめ事になることも少なくありません。
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3、買い手の住宅ローンがおりにくい
ほとんどの場合、買い手は住宅ローンを借りないと、家を買うことができません。
しかし個人間売買での住宅購入の場合、金融機関は融資を断るケースがあります。
理由は、住宅ローンを貸し出す家の正しい価値がわからないからです。
不動産会社が仲介を行っている場合は、「重要事項説明書」と呼ばれる不動産に関しての重要なポイントを記述した書類を作成します。
買い主はこの「重要事項説明書」を持って、銀行に住宅ローンの借り入れを申し込みにいきます。
「重要事項説明書」には、購入予定の家の価値を判断する材料が盛り込まれており、融資できる物件がどうかの判断基準になるのです。
しかしこの「重要事項説明書」、個人間売買では作成できません。
なぜなら、宅地建物取引主任士と呼ばれる資格を保有していないと作成することができないからです。
ローンの返済が滞るようなことがあった場合、銀行は不動産を差し押さえて強制的に売却し、ローンを回収します。
しかし価値がわからない不動産だと、将来的に滞りがあった場合に、ローンを回収できるかどうかわからないわけです。
銀行への重要事項説明書の提出は義務ではありません。
もし他の方法でその物件の価値をきちんと説明・証明できるのであれば、ローンが下りることもあります。
個人的に不動産鑑定士に依頼や協力をすれば、代替になる資料を作成してもらうことも可能です。
4、提携ローン等の金利優遇を受けられない
不動産業者に仲介を依頼した場合、「提携ローン」と呼ばれる低金利での借り入れができることがあります。
提携ローンとは、不動産会社と付き合いがある金融機関から借りられるローンです。
通常の住宅ローンよりも金利が安かったり、審査の期間が短いといったメリットもあります。
個人間の売買では当然提携ローンを利用できないので、上記のメリットを享受できません。
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不動産会社に仲介を依頼した上で、仲介手数料を割り引く方法
ここまで、直取引のメリット・デメリットをお話してきました。
数百万円を節約できたとしても、リスクや手間、コストがかかることがわかってもらえたかと思います。
売りたい人
やっぱり、不動産会社に頼んで仲介手数料を支払うしかないのかな・・・。
と思った方はちょっと待ってください。
不動産会社に仲介をお願いしながらも、仲介手数料を半額にしたり、0円にする方法があるのです。
ここでは、仲介手数料を割り引くための3つの方法をお伝えします。
1、仲介手数料半額 or 無料の不動産会社に売却を依頼する
冒頭で説明した仲介手数料の計算式は、「物件価格×3%＋6万円」でしたよね？
しかしこの計算式、不動産会社がお客から請求できる仲介手数料価格の最大値であって、それ以下である分には全く問題がないのです。
このポイントに目を付けた不動産会社が、他社との差別化を図るために仲介手数料を半額にしたり、0円にしています。
例えば不動産流通システムのREDSは、仲介手数料が最大無料で、無料でない場合でも半額以下に設定しているのです。
売りたい人
え、でも不動産仲介会社の収入って、手数料だけなんじゃないの？
手数料を無料にしたら、ボランティアになってしまうんじゃ・・・。
と思われる方もいるかもしれません。
おっしゃる通りで、不動産売買仲介の収益源は仲介手数料です。
しかし、仲介手数料は売り主だけが支払うものではありません。
その物件を購入する予定の買い主も支払う必要があります。
つまりREDSの場合は、売り主の仲介手数料を無料にしたら、買主から手数料をもらい、買い主の手数料をタダにしたら、売り主から手数料をもらうビジネスモデルを構築しているのです。
2、不動産会社に買取を依頼する
確実に仲介手数料を削ることのできる方法に、不動産会社の「買取」が挙げられます。
通常不動産会社は仲介の立場ですが、買い主として物件を購入しているところもあるのです。
もちろん、不動産会社が物件を保有することではなく、購入後にリフォームを施して転売を行うのが目的。
その分購入価格は相場よりも2~3割ほど低いのですが、早く確実に安心して売却することができ、かつ仲介手数料もかからないというメリットがあります。
関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。
3、複数の不動産会社に依頼をして、値引き交渉する
先ほどのREDSのように、最初から仲介手数料無料をうたっている会社もありますが、まだまだ少数です。
しかし、表立って仲介手数料の割引をしていない会社でも、交渉次第では割り引いてくれることがあります。
ここで大切なのが、複数の会社に対して同時に売却を依頼することです。
複数の会社に売却を依頼していることで、
「今私が依頼しているB不動産さんは、仲介手数料を半額にしていただけるとのことでした。A不動産さんもいくらか負けていただけませんか？」
と交渉していくことで、仲介手数料を値引きできる可能性があります。
ただ7先ほども伝えた通り、不動産仲介の唯一の収入源は手数料です。
その部分の価格交渉をしてしまうと、不動産会社よっては態度が悪くなったり、熱心に営業活動をしてくれなくなる可能性があることを覚えておいてください。
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直取引と媒介契約の関連性について
売りたい人
基本的には不動産会社に依頼をしたいんだけど、万が一買い手を自分で見つけたときは、直取引をしたいのよね。
親せきや隣人に買いたい人がいないか聞いて回っている最中だから。
こんな時はどうしたらいいの？
そういった要望を持っている人もいるでしょう。
その場合は、媒介契約と直取引の関係性を押さえておかなければいけません。
媒介契約とは、不動産会社に正式に売却を依頼する際に結ぶ契約で、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
それぞれの違いを表にまとめてみました。
（※表を横スクロールできます）
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の不動産への仲介依頼 | 〇 | × | × |
| 契約の有効期限 | 法律上の制限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 自分で見つけた買い手との契約 | 〇 | 〇 | × |
| レインズ（※1指定流通機構）への登録 | 法令上の義務なし | 媒介契約締結の日から7日以内 | 媒介契約締結の日から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 法令上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
上の表の真ん中に「自分で見つけた買い手との契約」とありますが、これが「直取引」を意味しています。
つまり一般媒介と専任媒介は、直取引をしてもかまわないけれど、専属専任媒介の場合は直取引ができないわけです。
直取引できる可能性が多岐いのであれば、一般媒介か専任媒介を選んでおくことをお勧めします。
まとめ
今回の記事では、「直接取引をすることのメリット・デメリット」についてお話してきました。
筆者の意見としては、トラブルや手間ひまを回避できるので、不動産会社に依頼をしての売買をお勧めします。
ただ、仲介であっても仲介手数料が半額であったり無料の会社は存在するので、それらを利用すればどちらのメリットも享受できますよ！
人生で一番大きな取引ですから、慎重に考えて判断をしてくださいね。
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