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売りたい人
築30年のかなり古いマンションに住んでいるけど、新しい家に住み替えるために売却を考えている。
でも、築古のマンションはちゃんと買い手がつくのかな？
次の家の購入資金に充てるためにも、少しでも高く売却する方法を知りたい。
そういった方に向けて記事を書いていきます。
確かに、築30年のマンションは新しいとは言えず、築古に属してしまうのが事実です。
ただし、築30年のマンションにも確実に需要があり、ポイントを押さえることで相場以上の価格で売却することもできます。
そこで今回は、築30年マンションを高値売却するコツを不動産のプロがわかりやすく解説をしていきます。
売却時の具体的なポイントはもちろん、注意点や現在のマンションに市況についても紹介していくので、参考にしてみて下さい。
株式会社ウィンドゲート代表取締役、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランニング技能士。ZUU・幻冬舎・不動産投資の教科書などでコラムを多数執筆、セミナーも数多く開催している。国内だけでなく、海外不動産にも造詣が深く、ドイツ不動産などの著作もあり。目指すは、資産形成をお手伝いする不動産の町医者型コンサルタント。会社HP：https://windgate.co.jp/
もくじ
築30年マンションに需要はあるのか？
あなたは、中古マンションを購入する人が増えてきているのを知っていましたか？
みずほ銀行が公表している「不動産マーケットレポート」によると、中古マンションの成約件数が新築マンションの共有戸数を上回ったというデータが公表されました。
以下に抜粋します。
新築分譲マンションの供給戸数と中古マンションの新規登録件数・成約件数
中古マンション市場は売却物件（新規登録件数）と成約件数の増加基調が続いています。2016年に中古マンションの成約件数が新築分譲マンションの供給戸数を上回り、その後も同様の状況が続いています。
不動産マーケットレポートによると、中古マンションの成約率が上昇している背景には、新築マンションの価格が高止まりしているため、比較的価格の安い中古マンションの購入を検討している人が増えているということでした。
また、国土交通省では中古住宅市場の活性化を図っているため、中古住宅の流通促進のために中古住宅のリフォームを補助する施策などが打ち出されています。
このことから、中古住宅市場の活性化がみられ、築年数が経過しているマンションでも購入されるチャンスは少なくないと言えます。
では、築年数がどのくらい経過しているマンションが人気なのでしょうか。
これに関しては、国土交通省が公表した「平成29年度住宅市場動向調査報告書」に記載されています。
報告書内では、既存住宅を取得や入居した時期を調査したレポートが公表されており、中古マンションの取得・入居時期の平均築年数は23.3年ということです。
これまで紹介してきたデータをまとめると、中古マンションの需要は決して少ないということは言えず、築30年経過したマンションでも買い手がつくということがわかります。
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築30年マンションの売却相場
首都圏の築26～30年マンションの平均㎡単価は、29.68万円です。
「財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）」が2018年に集計しているデータによると、築30年を超える中古マンションの成約物件の割合は、10年前は4.8％でしたが、現在では18.2％と大幅に増えているのです。
また、「みずほ総合研究所」によると、2007年の時点では2,500万円だった平均価格が2018年では平均価格が3,000万円以上に上昇したというデータも公表されており、中古マンション価格が上がっていることが分かります。
このことから、中古マンションの売却相場は年々増加傾向にあるということが読み取れます。
しかし、築浅マンションの平均成約価格は5,411万円となり、相対的に見て築30年のマンションはかなり割安なのです。
新築マンションが高止まりし、一般家庭ではローンが組めない水準に来ているので、本来新築に流れる人たちの需要が中古マンションに流れています。
つまり、2019年は中古マンションを高値で売却できるチャンスなのです。
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築30年マンションを高値売却するための3つの方法
築30年の中古マンションを高値で売却するための方法は3つです。
- 複数社に査定を依頼してマンションの相場を把握すること
- 内覧時の室内をできるだけキレイにすること
- 信頼できる不動産会社を選ぶこと
順番に解説していきます。
①複数社に査定を依頼してマンションの相場を把握すること
まず大切なのは、複数の不動産会社に査定を依頼してマンションの相場を把握し、売却スケジュールを立てることです。
1社の不動産会社にだけ査定依頼をし、提示された査定額をもとに売却を始めてしまう人がいますが、絶対にやめましょう。
不動産会社は各会社で異なる査定基準を持っており、依頼する会社によって数百万円査定額が異なる場合があります。
複数社から査定の依頼して査定額を比較することで、より適正価格に近い売り出し価格を知ることができますよ。
また、複数の会社に何度も査定を依頼するのが面倒だと感じる人は、不動産一括査定サイトを活用してみてください。
PCやスマートフォンから簡単に利用でき、複数社にまとめて査定を依頼できるので、とても便利です。
相場を把握していないと、本来売却できる価格よりも安売りしてしまったり、相場以上の値をつけて長期間売れ残るリスクがあるので気を付けましょう。
関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！
②内覧時の室内をできるだけキレイにすること
次に大切なのは、室内をできるだけ清掃しキレイな状態で売り出すことで、買い手に好印象を持たせること。
ホコリが溜まっていたり、荷物や家具が乱雑に置いてあったりする部屋は、内見者に不快な印象を与えてしまいます。
できるだけ不要なものは処分して、普段使わないものは家族や友人の家、レンタルスペースに移動させておくといいでしょう。
荷物が少なければ少ないほど、部屋を広く見せられるので。
また、築古で明らかに傷んでいる箇所がある場合は、最低限修繕やリフォームをしておくのも一つです。
他の箇所がきれいでも、たった1か所の状態が悪いことによって、購入希望者を逃してしまう可能性もありますから。
＜関連記事＞
マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策～内見前・内見当日・内見後の準備まとめ
③信頼できる不動産会社を選ぶこと
最後のポイントは、パートナーとなる不動産会社を適切に選ぶこと。
不動産会社の中には、自社の利益しか考えていない不動産会社もいるので、慎重に依頼する会社を選ばなければいけません。
また、不動産会社選びでも大切なのが、複数の不動産会社を比較すること。
複数の不動産会社を比較することで、相対的により親切で信頼できる業者を見つけることができます。
先ほど紹介した不動産一括査定サイトを活用して、複数社とやり取りを進めていく上で、それぞれの会社の特徴や担当者の人柄なども見えてくるはず。
複数社の中から、マンション売却の実績が豊富な会社と担当者を選ぶようにしましょう。
一見手間に感じる不動産会社の比較のステップを踏むかどうかで、マンション売却が成功するか決まるといっても過言ではありません。
また、不動産会社を比較する際の不動産一括査定サイトのおすすめが、NTTデータグループが運営するHOME4Uです。
事前の厳しい審査を通過した1300社の信頼できる不動産会社との提携しているので、悪徳な不動産会社に引っかかるリスクを減らせます。
PCやスマホから無料で査定を依頼できるので、ぜひ活用してみてください。
HOME4U以外の一括査定サイトも知りたい人は、下記の記事で詳しく解説していきます。
関連記事→不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒
築30年マンションの強み・アピールポイント
売却活動が進み購入希望者が現れたら、内見が始まります。
その際、自分のマンションの強みを把握・整理しておき、積極的に内見者にアピールしていきましょう。
内見をしただけではわからない、実際に住んでいるからこそわかるメリット等もあるはずですから。
ここでは、一般的な築30年マンションの強みを4つピックアップしてみました。
- 相対的に立地が良く価格が安い
- 固定資産税が安い
- リフォーム・リノベーションすれば新築のような住み心地に
- 資産価値が下がりにくい
それぞれ解説していきます。
1.相対的に立地が良く価格が安い
築30年が経過したマンションの一番の強みは、何と言っても新築物件よりも大幅に価格が安いということです。
前述の通り、新築マンションは一般的なサラリーマンではローンを組めない価格帯まで上昇しています。
またマンションにもよりますが、築古マンションは早い時期に建てられている分、立地が優れていることが多いです。
共働き世帯が増えている昨今では、郊外の戸建てよりも駅近のマンションが好まれます。
2.固定資産税が安い
築年数が経過しているマンションは、比較的固定資産税が安い傾向にあります。
固定資産税は国税庁が公表している固定資産税評価額に基づき算出されるのですが、3年に一度評価が見直されるので、そのたびに通常固定資産税は下がるのです。
築年数が経過したマンションは資産価値が低いとみられ、固定資産税が安くなるという仕組みです。
毎年の経費を削減したい買い手が現れたら、固定資産税の安さを提案してみてください。
3.リフォーム・リノベーションすれば新築のような住み心地に
中古マンションをリフォームすれば、価格が安いまま新築のような住み心地で生活を送れます。
最近は部屋の中を丸ごと改装する「リノベーション」も流行っており、新築よりも安く新築のような家に住めるので、人気です。
リフォーム費用と中古物件の購入費用を足しても、新築マンションの価格よりも大幅に安いので人気があります。
また、国土交通省の政策の一環として、中古物件のリフォーム費用は国から補助金が出るという制度もあります。
リフォーム物件はお買い得とアピールしてみてはいかがでしょうか。
マンション売却前にリノベーションするメリット・デメリットは？おすすめの施工業者も紹介！
4.資産価値が下がりにくい
築年数と資産価値の関連性について、東日本不動産流通機構が発表しているデータを見てください。
マンションの資産価値は新築時から右肩下がりで下落し、築25年を過ぎたころから、減少の幅が小さくなっていることが分かるはずです。
つまり築30年のマンションは資産価値が減りづらいわけですね。
買い手にとっては、購入後も資産価値が下がりにくいマンションは魅力的に映ります。
新築マンションは、とびらを開けた瞬間に20％資産価値が下がると言われるほど値下げの幅が大きいです。
築30年のマンションであれば、購入して暫くして売却をしても、買値と売値の差がそこまで大きくならないので。
関連記事→東京都内の人気エリア7選！将来マンションを高く売れる資産価値が落ちない街【2017・2018・2019】
マンションを売るならオリンピック前の2019年がおすすめな2つの理由
先ほどから説明している通り、2019年はマンションを高値で売却できるチャンスの年です。
2019年がマンション高値売却のチャンスである理由は以下の3つです。
- オリンピックバブル
- 過去最低の金利水準
- 都内の人口減少
それぞれ解説をしていきます。
1.オリンピックバブル
東京オリンピックの開催前である現在、不動産市場は盛り上がりをみせ、中古マンションの価値は上昇傾向にあります。
東日本不動産流通機構が発表しているデータを見てみて下さい。
参考：季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期
首都圏の中古マンションの㎡単価はここ3年ほど間でもこれだけの伸びを見せています。
また、不動産経済研究所のデータによると、2019年3月時点での東京23区のマンション成約価格の平均値は「7,744万円」にまで達しており、とても平均的なサラリーマン家庭では手が届かないところまで来ています。
つまり、中古マンションを高値で売れるチャンスであると同時に、本来新築を購入する層からの需要が流れてくるのが2019年であるということです。
しかし、好調に見える不動産市況も頭打ちの様相を呈しているので、いつ下落基調に入ってもおかしくありません。
すでに世界的な不動産市況は下落基調に突入しているため、日本も時間の問題でしょう。
関連記事→マンション売却は東京オリンピック前or後？市況の高騰はいつまで続くか徹底分析！
2．過去最低の金利水準
2020年現在、住宅ローン金利の水準は過去最低レベルで推移しています。
住宅金融支援機構が公表している金利データの推移を見てください。
非常に低い水準で金利は推移しているため、マンションを購入する側にとって、費用負担が小さく済む状況であるということ。
金利が1％上がるだけで、ローンの返済負担は数百万円UPします。
買い手側の需要が高い＝高値で売却できる可能性が高いことと同義です。
とはいえ金利がいつまで今の水準で推移するのかは定かではありません。
金利が上がってしまえばマンションの買い控えが起こり、売却価格を下げざるを得なくなってしまうでしょう。
3.消費増税前の駆け込み需要
2019年10月には、消費税が8％から10％へと引き上げられる予定です。
前回の5％から8％に引き上げられた際も、直前に駆け込み需要があり、増税後は住宅購入が一時的に冷え込みました。
今回も消費増税の影響で、2019年10月より前の段階で、購入が増えると考えられます。
築30年のマンションであっても、これだけ好条件がそろっている今なら、マンションを高値で売却できる可能性が高まりますよ。
＜関連記事＞
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築30年のマンションを売却する時の2つの注意点
築30年のマンションを売却する際に、気を付けてほしいポイントが2つあるので、それぞれ説明をしておきますね。
1.売却時はローンの一括返済が必要
新築で35年ローンを組んでマンションを購入した人は、残り数年分の残債があるのではないでしょうか。
住宅ローンが残ったマンションを売却する際は、売却時にローンを一括返済する必要がある点に気をつけましょう。
売却金額がローン残債を下回った場合は、差額を自己資金や住み替えローン、無担保ローン等で返済する必要があるので注意です。
売却を始める前に、現在のローン残債を確認した上で、不動産会社の査定額と比べた際に、一括返済のめどが立つかどうか確認しておくことが重要です。
関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法｜一括返済・買い替えローン・任意売却
2.瑕疵担保責任に気を付ける
築年数が経過しているマンションは、どうしても劣化や損傷が激しくなってしまうものです。
できるだけ高く売却するために、ついつい欠陥は隠したくなるものですが、ごまかさずに伝えましょう。
不動産取引で買い手が家を購入後に欠陥を見つけた場合、瑕疵担保責任という法律で定められている責任を売主が負うことになります。
もし、瑕疵担保責任に該当する欠陥を隠して買い主に売却した場合は、売買得契約の破棄や、損害賠償を求められることもあるので、注意してください。
関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ
築30年のマンションを賃貸に出すメリット・デメリット
中古マンションを売却せずに、賃貸に出すという方法もあります。
マンションを賃貸に出せば、家賃収入を期待できるため、生活費や老後のための貯蓄にもつながります。
反対に、入居者が見つからなければ、管理費や修繕積立金、固定資産税などの固定費の支払いがただ続いてしまうことになります。
また、賃貸借契約が終了したら、クロスを取り換え、水回りを清掃して次の入居者に備えなければいけません。
賃貸に出すことは、家賃収入が期待できる反面、税金の支払いや修繕費用を捻出しなければいけなくなります。
このように、賃貸に出すことはノーリスクではありません。
築30年のマンションを賃貸に出すメリットとデメリットをよく比較し、管理が面倒な場合は売却してしまった方が得策とも言えます。
下記の記事で、売却か賃貸についての詳しい説明をしているので、参考にしてみてください。
関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説！
築30年のマンションはリノベーションしてから売るべき？
結論から言えば、築30年のマンションは、最低限の修繕にとどめ、大規模なリノベーションは行わないことをおすすめします。
理由は、築年数が古いマンションの場合、買い手が自由にリノベーションやリフォームができる物件を探していることがあるからです。
わざわざ安く買って自分好みにリノベーションしようと考えていても、リノベーション済みで相場より高く売られている物件であれば購入しないでしょう。
また、リノベーションをしたからと言って、リノベーションにかかった費用以上に高く売れる保証はありませんから。
関連記事→マンション売却前にリノベーションするメリット・デメリットは？おすすめの施工業者も紹介！
まとめ
築30年マンションを高値売却する一番のコツは、売却相場を理解して売却のパートナーと呼べる不動産会社を見つけることです。
また、築30年という強みを探り、買主に「住みたい」と思ってもらえるようにアピールしていきましょう。
売却を予定している中古マンションのローン残債が残っている場合には、残債を一括で精算しなければいけない場合があります。
また、マンションの欠陥部分を伝えずに黙ったままだと、買い手から契約の解除や損害賠償を請求されるかもしれません。
このように、築30年のマンションをトラブルなくスムーズに売るためには、売却のための重要なポイントを押さえておく必要があります。
ここまで紹介してきた「マンションを売却するコツ」を見ながら、今後の売却活動に役立ててくださいね。
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