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そういった方に向けて記事を書いていきます。

一般的に、木造一戸建て住宅は、築20年程で建物の資産価値がほとんどゼロになるといわれています。

ではマンションはどうなのでしょうか？

「築20年のマンションには買い手がつかない、または買い手が付いたとしても安値で買い叩かれてしまうのではないか？」

「安値で売るくらいなら、賃貸に出した方が得なのでは・・・？」

と考える人もいるでしょうが、結論から言うと問題なく売れます。

マンションの税法上の耐用年数は木造の一戸建て住宅と比較して長く、鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造で34年です。

したがってマンションは築20年を過ぎても十分に資産価値があり、常に一定の需要が存在しています。

そこで今回は、築20年のマンションを高く売るためのポイントについて紹介します。

マンション売却で悩んでいる人は、ぜひ参考にしてみてください。

築20年以上のマンションは売れるのか？あなたの疑問に答えます

築20年も経過したマンションが本当に売れるのか心配だという人は多いでしょう。

そこで、公的機関のデータを紹介しながら、築20年のマンションは本当に買い手がつくのかどうか、紹介していきましょう。

データが示す中古マンションの契約件数

中古マンション取引の動向や相場などは、様々な団体がデータを取りまとめて発表しています。

中でも、公益財団法人東日本不動産流通機構の「月例マーケットウオッチ」では、首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)の不動産取引の詳細な情報を見ることができます。

マーケットウオッチでは、

• ・中古マンションの成約物件
• ・新規登録物件
• ・在庫物件の件数
• ・㎡数
• ・平均価格
• ・平均専有面積
• ・平均築年数

について過去1年間の月次データを見ることができるので、中古マンションの動向を知る上で非常に参考になります。

例えば最新の2019年3月のデータでは、

• ・首都圏の中古マンションの成約物件数：4,117件(前年同月比＋7.8％)
• ・価格：3,490万円(前年同月比＋3.6％)
• ・㎡単価：53.96万円/㎡(前年同月比+3.6％)
• ・築後年数：21.05年(前年同月20.65年)

となっています。

成約件数は3か月連続、新規登録件数は19か月連続、在庫件数は16か月連続で前年同月を上回る好調さを示していて、地域別成約件数でも多摩を除く各地域で前年同月を上回っています。

成約しているマンションの平均築年数は約21年ですから、需要としては全く問題がないことが分かっていただけるはずです。

住宅ローンが残っていても売れる？

マンション購入の際には、30年以上の住宅ローンを利用する人がほとんどなので、築20年で売却するとなるとローンの残債が残っているケースが多いと思います。

売却の際には住宅ローンを一括返済して、抵当権を抹消しなければなりません。

マンションを売却することでローンの残債を支払うことができれば良いのですが、不足額が生じる場合には自己資金を充当して返済する必要が生じてしまいます。

しかし買い替えの場合には、売却の際の不足分を上乗せして新たに住宅ローンが組める金融商品(住み替えローン)もあります。

売却代金で返済のめどが立つかどうかを調べるためには、

• ・現時点でのローン残債額を調べる
• ・不動産会社に査定を依頼していくらで売れるかを調べる

の2点を実施すればOKです。

ローンの残債よりもマンションの査定額が低い場合は、返済のめどが立つか事前に考えておくことが重要です。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法｜一括返済・買い替えローン・任意売却

マンションの売却時に知っておきたい「築年数と資産価値」の関係

マンションを売却する際には、築年数と資産価値の関係を知っておくことが重要です。

築年数の経過と共にマンションの資産価値はどのくらい変化するのでしょうか。

こちらも公的機関のデータを元に、解説をしていきます。

築年数が古いほど資産価値は下がる？

建物は経年劣化するため、定期的な修繕を行ったとしても築年数が古くなるほど資産価値が下がるのが一般的です。

マンション価格は、およそ築20年～25年まで資産価値が下落する傾向があります。

下記の表を見てみてください。

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）

東日本不動産流通機構が公表しているデータですが、築25年あたりまで一定の間隔で価格が下落しているのが分かると思います。

つまり、できるだけ早く売らないと、価値がさらに落ち込んでしまうタイミングが築20年というわけです。

築年数が古くても人気のあるマンションの条件

マンションは築年数が古いほど売却価格が下がるのが普通です。

ただ、まれに古い物件でもほとんど価格の下落がないマンションや、過去の売買実績や新築当時の分譲価格よりも価格が上昇しているマンションもあります。

古くても人気のあるマンションの条件には、どの様なものがあるのでしょうか。

いくつか例を挙げると、

• ・都心の人気エリアに建つマンションで、周辺に新たに建築できるマンション用地が残っていない場合
• ・地価が上昇しているエリアに建つマンション
• ・近隣に新駅や大型ショッピングモールの建設、大規模開発などが決定した地域にあるマンション
• ・都心の一等地など立地条件に恵まれ、有名建築家が設計した希少性の高いいわゆるビンテージマンション

などが挙げられます。

特に都心の場合は、早い段階で建てられた中古マンションの方が立地が良いことが多いです。

これから新しくマンションを建てようと思っても、一番便利なエリアは当然別の建物がすでに建っていますから。

また最近では、「職住近接」といって、仕事場と家の距離をできるだけ縮めたいと考える人が多いです

つまり、駅から遠い新築よりも、駅チカの中古が好まれる傾向があるため、築20年のマンションであっても、十分買い手を見つけられるといえるでしょう。

地域別に見た築20年以上のマンションの相場シミュレーション

中古マンションの築年数の経過による相場の変化には、地域も関係しています。

同じ築20年のマンションでも、エリアごとに価格の下落率が異なります。

国内最大規模の不動産データベースを保有する不動産専門のデータバンク「東京カンテイ」では、東京都・大阪府・愛知県の築年別中古マンションの坪単価(2011年流通物件)のデータを集計・公表しています。

さっそくこの集計結果から、地域別に見た中古マンションの築年数による坪単価の推移を見ていきましょう。

東京都

東京都では、築1年の中古マンションの坪単価が261.4万円であるのに対し、築20年では149.9万円(下落率　約43%)となっています。

一方、築30年で147.6万円、築40年では142.1万円となっていて、価格の減少は最初の20年と比較するとそれ以降の20年はごく僅かで、ほぼ横ばい程度になっています。

大阪府

大阪府では、築1年の中古マンションの坪単価が163.2万円であるのに対し、築20年では69.3万円(下落率　57.5%)です。

また築30年で64万円、築40年では49.9万円なので、最初の20年と比較して下落率は緩やかになっても、少しずつ減少しています。

愛知県

愛知県では築1年の中古マンションの坪単価が153.3万円に対し、築20年では56.7万円(下落率　63%)となっていて、一般的な下落率(40％～50％)よりも高い数値になっています。

また築30年で52.3万円、築40年で40.3万円になるので、最初の20年と比較して下落率は緩やかになるものの、他のエリアと比べて値崩れしやすいといえます。

以上の様に、東京都、大阪府、愛知県の築年数による坪単価の変化を比較しましたが、地方ほど価格相場の下落幅が大きくなる傾向があります。

したがって、地方にいくほど少しでも高く売却したいなら、早めに売却する必要があるといえるでしょう。

築20年のマンションが売り時である3つの理由

ここからは、築20年のマンションが売り時である理由について、解説していきましょう。

売り時である理由は主に下記の3つ。

1. 築20年のマンションは新耐震基準を満たしている
2. 築20年のマンションなら住宅ローン控除も使える
3. 築20年のマンションはリノベーション目的の人たちの格好の的になる

それぞれ解説していきます。

①築20年のマンションは新耐震基準を満たしている

築20年のマンションは新耐震基準で建築されているため、耐震性の問題で購入を控えられることはまずありません。

昨今は大規模な地震が起きているため、耐震面での安全性を気にしている人は多いもの。

築20年であれば、新耐震基準を満たしている上に、築年数的にも劣化具合が比較的小さいので、買い手が付きやすいタイミングだといえるでしょう。

②築20年のマンションなら住宅ローン控除も使える

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した場合の特例のことで、マイホームを購入してから一定期間の間、住宅ローン残高に応じて所得税の減税が受けられる制度です。

住宅ローン控除を受けるためには様々な条件があり、それらをクリアしなければなりません。

中古マンションを購入した場合には築25年以内(非耐火建築物の場合は築20年以内)というのが条件のひとつになっています。

つまり、築20年のマンションであれば、中古マンションを購入する側にとって、住宅ローン控除を受けられるメリットがあるわけです。

住宅ローン控除の対象になるかどうかは、売買する上で重要な要素になるので、一つの売り時の目安といえるでしょう。

③築20年のマンションはリノベーション目的の人たちの格好の的になる

最近では30~40才代を中心に、中古マンションを購入して自分の好きな様にリノベーションを施して住むのがブームになっています。

築20年のマンションは新築時の半額程度で購入できる上に、比較的に状態が良いです。

新築より安くなった差額分でリノベーションにコストをかけることができるため、リノベーションを検討している人にとって、格好のターゲットになります。

こんなマンションは早めに売った方がいい

利便性に難があるエリアや地価が下落傾向にあるエリア、人口が減少している地域に建つマンションは、今後も価格の下落が進む可能性が高いので、できるだけ早めに売却してしまった方が良いでしょう。

また、リフォームで個性的な間取りや内装にしてしまった場合なども買い手が限定されるので、早めに売りに出してたくさんの買い手の目に触れる機会を増やした方が良いと思われます。

なかなか買い手がつかない場合は「買取」も検討

一般的に不動産を売りに出してから売買契約を締結するまでには、3か月～半年程度かかります。

しかし、立地やマンションの状態次第では、なかなか買い手がつかないこともあるでしょう。

少しでも早く売却したいのであれば、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。

近年では不動産会社が中古マンションを買い取ってリノベーション後に再販するのが流行っているので、中古マンションの買い取り業者が数多く存在しています。

この様な業者に買い取ってもらえれば、不具合箇所や破損箇所を修理することなくそのままの状態で引き渡すことも可能です。

また「即時買取」であれば、最短で1週間程度で買い取ってもらうことができます。

ただし、買取価格が相場の2割程度安くなることが多いので、注意が必要です。

関連記事→マンションを即売却したいなら、即金買取業者に査定依頼しましょう！

築20年のマンションを高く売却するための4つのポイント

手持ちのマンションを売却するとなったら、誰もが少しでも高く売却したいと思うでしょう。

ここでは中古マンションを高く売るため4つのポイント、

1. 複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する
2. 物件の印象を良くする
3. 販売時期を考慮する
4. ホームインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険を利用して付加価値をつける

について、詳しく紹介します。

①複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する

マンションを高値で売却するためには、必ず複数の不動産会社から査定を依頼するようにしてください。

不動産会社の査定額は、各会社によって数百万円単位で異なります。

1社だけに査定を依頼してしまうと、その金額が相場価格に則っているのかどうか、判断する術がありません。

不動産一括査定サイト等を利用して複数の不動産会社に査定を依頼することで、きちんと査定額を比較した上で、売却を依頼する不動産会社を選ぶことができます。

査定額だけでなく、各会社の担当者とやり取りをすることで、より信頼できる担当者を選ぶことも可能です。

また、不動産一括査定サイトは40ほど種類があるので、どのサイトを利用すべきかわからない人もいるかもしれません。

数多くの査定サイトを比較してきた筆者のおすすめは、NTTデータグループが運営する「HOME4U」です。

全国1300社の優良不動産会社とのみ提携しているので、査定サイト選びで悩んでいる人は、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

②物件の印象を良くする

内見時に良い印象を持ってもらうために、室内の整理整頓や清掃、不用品の処分などを念入りに行っておく必要があります。

特に部屋の臭いや水回りの汚れは、内見者に対する印象が非常に悪いので注意が必要です。

さらに部屋を広くスッキリとした印象にする上では、不用品を処分して室内の余分なモノを極力減らすことも重要です。

また壁紙のはがれやフローリングの傷などのちょっとした不具合箇所や破損箇所がある場合には、できる限り手直ししておきましょう。

その他では、内見時にはスリッパを用意する、部屋の照明を付けるなど、内見者への配慮も忘れずに行う様にしましょう。

③販売時期を考慮する

一年のうちで、新生活のスタートを控えた3月が中古住宅取引の最盛期になります。

需要が多いこの時期に狙いを定めて販売活動を開始することで、高値で売却することができる可能性が高くなります。

売り急いで必要以上の値引きをしない様に、余裕を持った販売計画を立てることが大切です。

④ホームインスペクションや既存住宅売買瑕疵保険を利用して付加価値をつける

事前に第三者の専門家によるホームインスペクション(住宅診断)を行っておくと買主に安心感を与えることができるので、他の物件との差別化がはかれます。

築20年を過ぎると建物に様々な不安を持つ買主が多いので、買主の不安を解消できて有利になります。

さらに既存住宅売買瑕疵保険を付けておくと、高く売却できる可能性が高くなります。

瑕疵保険を付けると売主の瑕疵担保責任期間が過ぎた後に雨漏りなどの瑕疵が発見されても、修繕費用を保険で補うことが可能になります。

また、瑕疵保険が付保されている物件には登録免許税や不動産取得税、住宅ローン控除などの緩和措置があり、買主のメリットになります。

築20年のマンション売却で失敗しないための3つの注意点

中古住宅の売却で失敗する人には共通点があります。

ここでは失敗事例から見た3つの注意点、

• ・相場から乖離した売り出し価格設定
• ・内見者への対応がずさん
• ・不要なリフォームをしてしまう

について紹介していきます。

相場から乖離した売り出し価格設定

複数の不動産会社に査定依頼を行い、安易に査定額が一番高い不動産会社に依頼して失敗してしまうケースがあります。

もちろん参考になる価格ではあるのですが、査定額=必ず売れる値段ではないので注意が必要です。

不動産会社の査定額にしっかりとした実績やノウハウに裏付けされた根拠があるかどうかを十分に見極める必要があります。

その上で、現在の相場を把握して売り出し価格を決定することが大切です。

また同じマンション内や近隣に類似のお買い得物件がある場合には、売り出し時期を変えることも必要になります。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！

内見者への対応がずさん

内見希望者が現れたら、できる限り先方の都合に合わせる様にしましょう。

そして内見者により良い印象を持ってもらうための配慮を怠らないことが大切です。

物件自体は良いのに、内見者の心情を害してしまって契約に至らなくなってしまうケースは意外と多いものです。

不要なリフォームをしてしまう

中古マンション売却前にリフォームを行って失敗してしまうケースも数多くあります。

もちろん、室内が綺麗な状態である方が買主に好印象を与えることができますが、一般的にはリフォーム費用を物件価格に上乗せすることはできません。

逆に近隣の相場よりも高くなると、売れ残ってしまう可能性が高くなります。

またせっかくリフォームしても、買い手のニーズに合うとは限りません。

近年では物件を少しでも安く購入して、自分の好きな様にリノベーションしてから住むのが人気なので、売り主判断でリフォームすると逆効果になるリスクがあります。

築20年のマンションを売却した際にかかる税金と確定申告

マンションを売却する際にかかる税金には

• ・印紙税
• ・登録免許税
• ・譲渡所得税

があります。

印紙税は、売買契約書や領収書に貼る収入印紙の代金のことで、登録免許税は抵当権抹消登記の手続きを行う際に課税されるものです。

印紙税と登録免許税は全ての売り主に対して課税されますが、譲渡所得税がかかるのは売却によって譲渡所得が発生した場合です。

不動産の譲渡所得とは、その不動産を買った時よりも高く売れた場合の利益のことです。

売却の際にかかった仲介手数料や印紙税等の諸経費(譲渡費用)を差し引いて計算します。

• 譲渡所得=(マンションを売却した金額)－(マンションを購入するためにかかった金額＋譲渡費用)

またマンション売却の譲渡所得税には軽減措置があり、売却するマンションの保有期間によって税率が変わります。

そして軽減措置により譲渡所得が3,000万円を超えない限り課税されないので、譲渡所得税が課税されることは滅多にありません。

尚、譲渡所得が発生する場合には、不動産を売却した翌年の申告時期に確定申告が必要になります。

より詳しい費用や税金について知りたい場合は、下記の関連記事をチェックしてみてください。

関連記事→中古マンションを売る時の費用・税金まとめ｜戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説！

〈番外編〉築20年のマンションは賃貸に出すべきか？

住まなくなったマンションの活用方法として、賃貸に出す方法があります。

しかし所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金の負担がかかり続けます。

また建物が古いため、近隣に新築賃貸物件が多ければ借り手を探すために賃料を相場よりも下げる必要も出てきます。

さらに定期的な内装や設備の修繕費用も発生するので、家賃収入と維持管理費用などの支出をよく検討した上で判断する必要があります。

建物はマンションでも例外なく築年数が古くなるほど修繕や空室リスクが高くなるので、よほど利便性が高くて人気のエリアにあり、高額な家賃設定が可能でないと黒字経営できる可能性は高くないでしょう。

また築20年を過ぎると価格の減少は緩やかになるものの、古くなるほど買い手を見つけるのが困難になるので、その点も考慮する必要があります。

関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説！

まとめ

今回は築20年のマンションの価格相場の動向や高額売却のポイント、注意点などを紹介してきました。

中古マンションをできるだけ高く売るためには、売却するタイミングと適切な価格設定が重要になります。

そのためには、的確なアドバイスとサポートが受けられる不動産会社の選定が不可欠です。

この記事を参考にして、満足度の高い売却を行っていただければ幸いです。