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池袋に本社を持つ不動産会社「株式会社ランドネット」に取材インタビューをさせていただきました。

株式会社ランドネットは、従業員数400名超、売上高は2017年に170億円、2018年には223億円、2019年には301億円と右肩上がりで成長を続けている企業です。

不動産の売却・購入だけでなく、賃貸管理やリフォーム、不動産投資など、ワンストップで不動産サービスを提供しているのも大きな特徴です。

今回のインタビューでは、株式会社ランドネットの「不動産投資」に焦点を当て、販売部の部長を務めている「染谷重幸」さんにお話を伺いました。

ランドネットが提供している不動産投資サービスについての詳細はもちろんのこと、不動産投資全般に関して踏み込んだ質問もしているので、不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてください。

株式会社ランドネットの公式サイトはこちら⇒

株式会社ランドネット販売部の染谷部長に不動産投資に関する取材インタビュー

今回のインタビューでは、株式会社ランドネットの不動産投資に関して、販売部の部長を務める「染谷」さんに10の質問をさせていただきました。

一般的な不動産投資に関する質問から、ランドネットの不動産投資に関する具体的な質問もさせていただいたので、不動産投資に興味がある人には気づきが多いインタビューではないかと思います。

それではQ＆A形式で順番に紹介をしていきます。

Q1.今回は不動産投資に焦点を当てて質問をさせていただきます。最初の質問として、ランドネットの不動産投資は、競合他社と比べてどういった独自性や強みがありますか？

A：染谷さん

世の中の一般的な「不動産投資（販売）会社」は、競合ではなく実は弊社の大切なお客様に当たります。

というのも、弊社は物件を直接仕入れて、他の販売会社に卸している会社でもあるからです。

業者を介さずに物件を直接仕入れ、そして直接販売を行っている分、他の不動産投資会社さんと比較して、紹介できる物件の量や質は、差がついてしまうかなとは思います。

いわゆる「不動産投資会社」さんとは、そもそもビジネスモデルが異なると考えていただくとわかりやすいかと思います。

ただ弊社のように、直接仕入れた物件を、直接個人の方にも販売する会社は少しずつ増えてきています。

そういった会社と比べた場合の弊社の優位性は、会社の運営歴や規模感、取引件数などではないかと思います。

不動産投資は高額な取引ですから、会社の規模感や過去の実績がある会社であれば、お客様にとっての安心材料になるのではないでしょうか？

Q2.御社の不動産投資は「中古区分マンション」が中心であると認識しています。新築と比較した際の中古マンション投資のメリット・魅力を教えていただけますか？

A：染谷さん

先に断っておくと、不動産投資である以上「新築は高いからダメ」「中古は安いからOK」といったことはありません。

その前提を念頭に置いていただいた上で、新築と比較した場合の中古マンションの良さは「物件の透明性」にあると私は考えています。

中古マンションを購入すれば、

• 実際に入居者がいた実績がある
• 家賃の過去の傾向がわかる
• 価格の取引事例がわかる

など、購入時点で将来の見通しが立てやすいメリットがあります。

もう一つの大きなメリットは、「立地の良さ」ですね。

今、ホテル業界などが容積率を緩和しているため、駅前の一等地にはホテルや商業施設しか建たなくなっています。

中古マンションの賃貸マンションはいい駅の駅近にあるので、立地の希少性は新築より長けているかと思います。

Q3.それでは、一棟マンションと比較した場合の、区分マンション投資のメリット・魅力も教えてください

A：染谷さん

一棟マンションについてどこまでお話するかにもよるのですが、そもそも一棟マンション投資を始めようとしても、一般的なサラリーマンの方では融資がおりないのが現状です。

数年前までは、主婦の方でも旦那さんの名義で8000万円～1億円の融資が組めていた時代がありましたが、今は銀行の融資環境が健全化してきています。

なぜ、以前に一般的なサラリーマンの方でも一棟のマンション投資が出来ていたかというと、不動産会社が「家賃保証契約」をパッケージで販売していたため、家賃が入ってくる前提で銀行が融資をしていたからです。

しかし現在では、家賃保証契約の中身が深く見られるようになったため、家賃保証があるからといって融資がおりるわけではありません。

それに対し、区分マンションは安定して家賃収入が確保できることが認知されてきたため、銀行にとっても安心して融資ができる対象になっているのです。

もう少し詳しく話をすると、直近の一棟マンションは「企画力」で成り立っていました。

物件にIoTなどの最新設備を導入したり、地方から出てきた女性を対象にしたシェアハウスなど、企画力で入居者を集めようとしていたのですが、結果として入居者は集まらなかったのです。

結局何が大切であったかというと、「賃貸需要があるか」というマーケティングの視点です。

区分のマンションは、賃貸需要を見込んで物件の立地を選定できる点が、大きなメリットと言えるでしょう。

Q4.なるほど。では、逆に中古区分マンション投資のデメリットやマイナス面はありますか？

A：染谷さん

中古の区分マンションは、投資を始めてからリターンが出るまでの時間がかかってしまう側面があるかなとは思います。

少し前までは、ある程度の利回りが取れていたので、ローン完済後の私的年金としての役割を果たせていました。

しかし、今の区分マンションは利回りが下がってしまっているので、1部屋だけ持ち続けていても、実際にリターンが得られるまで時間がかかりすぎてしまうのが事実です。

そのため、私はあくまでも「売却」を見据えた不動産投資をすべきだと考えています。

投資を始める段階で目標金額を決めた上で、売却益がどれくらいとれるのかをしっかりと考えて投資をしていくべきでしょう。

マイホームの購入と違って、不動産投資は住宅ローンの返済を入居者の家賃で賄えます。

3000万円のマンションを購入して、売却時に2500万円まで値が下がってしまったとしても、ローン残債が1500万円まで減っていれば、1000万円は利益になるわけです。

不動産投資をするのであれば、将来的に資産価値が維持できる物件なのかどうかという視点は必ず持っておくべきでしょう。

事実、築10年ほどのマンションを立地を選んで購入していた人たちは、購入時よりも高値で売却できている事例が多くあります。

これは、弊社で不動産投資をしていた人に限らない話ではありますが。

Q5.ここ最近は不動産価格が大きく値上がりしていたわけですね。では、これから不動産投資をする人であっても、値上がり益は狙えるのでしょうか？

A：染谷さん

これは会社としてではなく、私個人の話として聞いて欲しいのですが、現在世界的にお金の価値が下がり、実物資産(リアルアセット)の価値が上がっています。

そのため富裕層は、希少価値の高い車や絵画、時計などの実物資産(リアルアセット)を積極的に購入しているのですが、この傾向は近年ずっと続いています。

不動産に関しても、直近10年の間で世界的に不動産価格は1.5倍から2倍ほど上昇しているのが実情です。

日本の不動産価格も上昇はしてきたものの、海外の不動産価格の上昇幅から見るとまだまだ割安感があります。

具体的には、「ノルウェーの年金基金」などの国の機関が日本の不動産を購入しており、まだまだ東京の不動産は相対的に安いです。

不動産を含めた実物資産の価値が上昇していることからも、今から日本の不動産が大きく値崩れする可能性は低いのではないかと私は考えています。

Q6.御社は賃貸管理や売却など不動産サービスをワンストップで提供されています。御社で不動産投資を行う人にとって、ワンストップでサービスを提供されていることはどのようなメリットにつながるでしょうか？

A：染谷さん

不動産投資は、「不動産経営」とも言いますよね？

物件を購入して終わりではなく、賃貸管理やリフォームやリノベーション、コンバージョンなど、購入後も継続的に経営判断が必要になります。

経営判断をする際に、物件を購入した会社と賃貸管理の会社、リノベーションの会社等がすべてバラバラであると、一貫性や連動性に欠けてしまいますよね。

物件を購入した会社が直接賃貸管理をしてくれることで、購入した人の経緯やビジョンを把握した上で、入居者さんを早くつけたいのか、付加価値を付けて家賃を高くしたいのかなどの経営判断の連携が取れる点がメリットだと思います。

特に、不動産の売却に関しては、「何をどうすればいいのか分からない」人が大半です。

購入から売却までの一連の経営判断をすべて一つの会社に依頼できれば、利用者の方にとっても安心材料になるのではないでしょうか。

Q7.御社で不動産投資を行う上で、考えられるリスクとリスクに対しての対策などはありますか？

A：染谷さん

不動産投資を行う上でのリスクは、「コストをきちんと把握できていないこと」にあると思っています。

物件を購入した後にどういったコストがかかるのか、具体的には「修繕積立金が上昇すること」であったり、「修繕にかかる費用」などが事前に説明されていないケースが多いのです。

不動産投資を始めてから知らないコストが発生してしまうと、それは利用者さんにとってはリスクになります。

どういった費用がかかるのかを事前に可視化できていれば、「不動産経営」において、「リスク」は必要な「コスト」に変わると考えています。

また一般的に言われている「空室リスク」や、「家賃滞納リスク」、「金利上昇リスク」などは、今の市況では発生しづらい。

東京できちんと立地を選んだマンションであれば、空室が発生したとしても、1ヶ月以上入居者がつかないケースはほとんどありません。

家賃滞納リスクに関しても、まともな物件であれば入居者さんが滞納をしたとしても、保証会社に立て替えてもらうことができます。

金利の上昇リスクに関しても、現在は長期国債の利回りが落ちています。

変動金利は、長期国債の利回りと連動して設定されますし、先進国の60%ではマイナス金利の状態が続いており、低金利は今後も続いていくと考えています。

つまり、不動産投資の三大リスクである「空室リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」の3つのリスクは、今の市況的には起きづらくなっています。

現状の投資環境においては、むしろリスクを取らないことこそがリスクではないでしょうか。

例えば、家賃を保証してもらえる「サブリース（家賃保証）契約」を結んでしまうことは、一つのリスクといえます。

購入時にサブリース契約を結んでしまうと、売却時にサブリース契約を外せないがゆえに、高値での売却ができないケースが増えているのです。

空室リスクを避けるために結んだサブリース契約が、むしろリスクになってしまうこともあるので、そういったことを知っておいた方がいいかなとは思います。

Q8.御社で現在不動産投資を行っている人は、どういった属性の人が多いですか？男女比や年齢比なども教えていただければと思います。

A：染谷さん

会社員の方が90パーセントは占めているかと思います。

男女比でいえば、男性6～7割、女性が3～4割ではないかなと思います。

年収でいうと、500万円以上で20代～40代の現役世代が中心です。

勤務先に関しては、上場企業もしくは上場企業に準ずる規模感の会社に務めている方が大半を占めています。

勤続年数に関しても、3年～5年は勤務している人が、融資を行う上で評価されやすいですね。

さらに言えば、年収1000万円前後の年収がある人であれば、弊社の不動産投資を行う上で最もメリットを享受しやすいと考えています。

理由としては、1000万円の年収がある人であれば、借り入れできる金額が多いため、中古の区分マンションを複数所有することができるからです。

私たちが提案している不動産の持ち方では、一つのマンションにつき月々1万円ほど手残りがあり、固定資産税を引いた後でも年間で7万円ほどの利益が出ます。

複数のマンションを所有できれば、利益は14万円、21万円と増えていきますから、空室が出た場合のリスクを相互にカバーできるようになるので、安定性が高くなります。

売却時に得られる利益も、当然保有している物件の数が多くなれば、利益の額は大きく変わってくるので。

Q9.不動産投資を始める際に頭金は必要ですか？また、すでにマイホームを購入している場合でも不動産投資はできますか？

A：染谷さん

頭金に関してですが、マンションを購入する場合には必要がないケースが多いです。

購入時に伴ってかかる火災保険料等の経費も含めて銀行から借りられるため、実質お金を使わなくても不動産投資を始めることは可能です。

また、自宅をすでに購入している人に関しては、「年収倍率」と「返済比率」の2つの考え方によって、借り入れできる金額は決まってきます。

例えば、年収500万円の人の「年収倍率」を8倍とすると、借り入れできる金額の上限は4000万円です。

すでに3000万円の住宅を購入している場合であれば、残りは1000万円の枠が残っていることになります。

もう一つの「返済比率」は、自分の手取りの収入に対して何%がローンの返済に充てられるかというものです。

一般的にはローンの返済額が収入の3分の1以下であることが望ましいと言われていますが、そのうちの返済枠が余っている分は融資を受けられます。

また、マイホーム購入後に不動産投資を始めるよりも、先に不動産投資用の物件を購入し、その後にマイホームを購入した方が、融資の観点ではスムーズになりますね。

Q10.開催されている不動産投資セミナーは、具体的にどういった内容を学べますか？またどういった人向きですか？

A：染谷さん

セミナーは、完全に初心者の方向けに行っています。

不動産投資に興味はあるけれども、具体的な内容について知識がない方でも分かるよう内容です。

また不動産投資だけでなく、経済全体の話や、今後の日本についてなど広い視点でもお話をするので、セミナーに参加することで「自分が不動産投資にあっているのかどうか」が分かるような内容になっています。

まとめ

今回の記事では、ワンストップで不動産サービスを提供されている「株式会社ランドネット」の販売部部長を務めている「染谷」さんにインタビューをさせていただきました。

直接売り主から物件を仕入れ、過去の運営実績が分かる「中古」で、安定的な賃貸需要が見込める「区分」のマンションを取り扱っているランドネットの不動産投資。

ワンストップで不動産サービスを提供しているため、物件購入後の賃貸管理や、リフォーム、売却まで一貫したサポートを受けられる点も大きな魅力です。

ランドネットの不動産投資に興味を持った人は、無料でできる資料請求or定期的に開催されている不動産投資セミナーにぜひ参加してみてください。

株式会社ランドネットの「染谷」さん、お忙しいところお時間をいただきありがとうございました。

株式会社ランドネットの公式サイトはこちら⇒